[곽창석의 부동산 나침반] 양도세 중과와 종부세 중과의 함수관계

서울 아파트값이 하늘 높은 줄 모르고 뛰고 있다. 매물이 워낙 부족하다 보니 부르는 게 값이다. 매물이 나오면 가격을 얼마로 책정할 지에 대해 집주인이 결정해야 하는 상황이다.

매매 시세가 10억 원인 아파트에 매물이 없으면 그 다음 매물은 11억·12억 원씩 호가를 부른다. 이 가격이 마음에 들지 않더라고 매수자는 선택의 여지가 없다. 그동안 애물단지 취급을 받았던 ‘나 홀로’ 아파트도 매도자가 부르는 대로 매매할 수밖에 없는 현실이다.

왜 이렇게 서울 아파트값이 천정부지로 뛰게 되었을까? 투기꾼의 탓일까, 중개업소가 가격을 부풀려서일까? 매도자와 중개업소의 가격 담합 때문일까? 가장 큰 이유는 정부의 잘못된 정책일 가능성이 높아 보인다.

이번 정부 들면서 2017년 8·2 부동산 대책을 통해 양도소득세를 중과세하는 정책을 내놓았다. 주택을 팔고 남는 양도 차익에 대해 일반과세에 더해 10%~20%의 가산세를 중과했을 뿐 아니라 2주택 이상의 다주택자에 대해서는 양도세에 따르는 장기보유특별공제 혜택을 없앴다. 수십 년간 보유해온 다주택자는 집을 팔아서 양도 차익을 도저히 남길 수 없는 수준의 양도세 중과세를 맞게 되었다.

그동안 집값이 많이 오른 강남지역의 경우 양도세를 내고 전세금을 돌려주고 나면 손에 쥐는 돈이 없는 정도가 아니라 내 주머니에서 돈이 나가야 할 지경이 되었다. 이런 상황이다 보니 자연히 시장에는 팔 수 있는 매물이 줄게 되고 집값이 많이 뛰었던 지역일수록 매물이 안나와서 더 집값이 뛰는 악순환의 고리가 만들어졌다.

새 아파트가 부족해서 집값이 뛰고 있는데 새 아파트 공급의 원천이라고 볼 수 있는 재건축 단지에 대해서 조합설립 이후에는 입주권을 전매할 수 없는 규정도 생겼다. 재건축아파트를 사고 싶은 대기 수요자는 아무리 기다려도 거래 가능한 매물이 나오지 않아서 매도자가 부르는 게 값이 되는 시장이 만들어졌다.

주택 임대사업자로 등록하면 양도세나 종부세 혜택을 주겠다는 정책을 내놓아서 전국적으로 150여만 채에 이르는 주택이 임대사업 등록을 하게 되었다. 주택 임대사업 등록한 주택을 임대의무기간 이내에 양도할 경우 3000만 원의 과태료에 처하는 제도가 올해 10월에 도입되었다. 임대사업자는 더 이상 집을 팔 수 없게 되었다.

이런 일련의 과정을 거치면서 주택시장에는 정상적으로 거래가 가능한 매물이 사라졌다. 매물이 너무 부족하다 보니 매수자가 줄었음에도 불구하고 시장에서는 매도 호가대로 가격이 결정되는 일이 벌어지고 있다.

하지만 이런 상황이 앞으로 계속되지는 않을 것 같다. 올해부터 시행되는 종합부동산세가 큰 영향을 미칠 것으로 본다. 종부세는 재산세를 내고 나서 고가주택에 추가적으로 부과되는 세금이다. 다주택자이면 과세표 중에서 최대 연 3.2%까지 세금을 내게 된다. 강남에 집을 두 채 이상 보유한 세대주는 연 수천만 원 이상의 세금을 내야 한다.

종부세를 포함한 보유세는 올해만 내고 말 세금이 아니다. 앞으로 매년 30% 안팎으로 주택 보유세가 늘어나게 된다. 공시가격도 오르고 공정시장가액 비율도 오른다. 올해 1000만 원을 보유세로 냈다면 3년 후에는 2500만 원쯤 내야 한다. 약 2.5배가 뛰는 셈이다.

강남에 아파트를 보유하고 있는 은퇴자에게는 경악할 만한 세금이 종부세이다. 1년 생활비를 보유세로 내야 할 은퇴자가 속출할 것이다. 보유세를 내기 위해 대출을 받거나 또는 보유세를 내려고 부동산 투자를 해야 할 판이다.

혹자는 집값이 10억 원씩 올랐는데 종부세 1000만 원을 못 내겠냐고 말할지 모르지만 강남권의 주택 보유자 중 상당수는 재건축이 이루어지면서 자신도 모르게 집값이 수십억씩 나가게 된 경우가 허다하다.

종부세의 효과는 올 겨울부터 본격적으로 시작될 것이다. 3.3㎡(1평)당 1억 원에 근접한 고가주택들은 매물화될 것이다. 강남 불패의 신화는 종부세 중과세라는 정책에 흔들릴 가능성이 높아졌다.

향후 강남 집값은 지금까지와 같이 일방적으로 오르는 일은 없어질 것이다. 성수기에는 상승할 수 있지만 비수기에는 하락하는 현상이 반복되면서 초고가 주택의 천정이 만들어질 것으로 전망된다.