[세무, 톡!] 부동산 법인 활용한 절세, 주의점은

▲김정래 더케이 세무회계컨설팅 대표세무사

최근 부동산에 대한 양도소득세 및 보유세 등 세부담이 증가함에 따라 법인사업자를 활용하여 세금을 줄여보려는 시도가 활발이 이루어지고 있다. 소득에 대한 세금 절감 수단으로만 활용되던 법인사업자가 부동산 임대사업자에게는 소득세뿐만 아니라 종합부동산세(종부세), 양도세 등 다양한 세금 절감의 통로로 부각되면서 부동산 법인 설립이 급격히 증가하고 있다. 부동산 임대사업자가 법인을 설립하여 사업을 영위하는 경우 세부담 측면에서 얼마나 효과적이며, 법인사업자는 어떤 점을 주의해야 할까?

우선 주택을 보유하는 경우 법인을 세워 개인과 분산해 소유하게 되면 경우에 따라 종부세를 큰 폭으로 줄일 수 있다. 종부세는 인별로 과세 대상 부동산을 합산해 계산하기 때문에 부동산을 법인과 분산해 보유하는 경우가 개인이 단독으로 보유하는 경우에 비해 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문이다. 또한 임대사업을 통해 발생하는 소득에 대해 개인사업자는 종합소득세 대상으로 6~42%의 세율로 과세되는 반면 법인은 10~25%의 비교적 낮은 세율로 과세되어 구간에 따라 소득세 부담을 줄일 수 있다. 주택을 양도하는 경우의 양도세도 법인사업자가 더 낮은 세율이 적용될 수 있고, 조정대상지역의 주택에 대한 양도세 중과세율도 법인의 경우 적용되지 않으므로 양도소득 금액에 따라 양도세 부담도 줄일 수 있다.

그러나 법인사업자라고 하여 무조건 유리한 것만은 아니다. 부동산을 취득할 때 발생하는 취득세의 경우 과밀억제권역 내에 설립된 신설법인이 설립 후 5년 이내에 취득하게 되면 동일한 자산을 개인이 취득하는 경우보다 중과세된다. 또한 부동산 임대법인의 경우 법인세 산출 시 접대비 및 업무용 승용차에 대한 비용 한도가 개인사업자에 비해 줄어들어 경비처리에 불리하다. 그리고 법인사업자는 법인 소득에 대한 법인세를 납부한 후, 해당 소득을 주주 또는 대표이사 등 개인의 소득으로 처분하는 때에 한번 더 소득세가 발생하기 때문에 소득의 처분 시기나 금액에 따른 소득세에 대한 고려가 충분히 이루어지지 않으면 총 부담세액이 오히려 증가할 수 있다.

최근 부동산 관련 세제 개편 이후 부동산 법인설립이 급증하고 있다. 법인사업자를 활용하면 다방면에서 세금 절감에 효과적일 수 있겠으나, 법인사업자를 잘못 운영하는 경우 오히려 세부담을 가중시키거나 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있으므로 그 유지와 운영에 각별한 관리가 필요하다.