[사설] 분양가 상한제 부작용 막을 방도 있나

민간아파트에도 결국 분양가 상한제가 적용될 전망이다. 주택시장에 대한 초강력 규제조치다. 김현미 국토교통부 장관은 8일 국회 국토교통위원회 회의에서 “민간아파트 분양가 상한제를 검토하겠다”고 밝혔다. 김 장관은 지난달 26일 방송기자클럽 초청토론회에서도 “주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 통해 억제하고 있는 고분양가 관리가 한계에 이르렀다”며 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 도입을 시사했다. 주택법 시행령을 개정해 상한제 지정요건을 바꾸는 방안도 제시했다. 하반기 중에는 시행에 들어갈 것으로 보인다.

분양가 상한제는 감정평가된 택지값에 정부가 정한 건축비와 토지매입비 이자 등 가산비용, 적정이윤을 더한 기준금액 이하로 새 아파트 분양가를 제한하는 제도이다. 지금은 공공택지에만 적용되고 있다. 민간아파트 분양가 상한제는 노무현 정부 때인 2007년 도입됐다. 그러나 주택공급 감소, 아파트 품질저하 등 부작용이 커지자 2014년 적용 요건이 강화되면서 유명무실해졌다. 지금은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 2배를 넘는 등의 일정 요건을 충족하면 국토부가 민간택지도 상한제 지역으로 지정할 수 있지만, 아직 해당되는 곳이 없다. 국토부는 이 요건의 기준을 더 낮춰 분양가를 떨어뜨리겠다는 것이다.

민간아파트 분양가 상한제로 주변 시세보다 싸게 새 아파트를 공급하면 단기적으로 집값을 잡을 수는 있다. 그러나 효과가 지속되려면 주택이 수요에 맞게 계속 공급되는 것을 전제로 한다. 문제는 장기적으로 공급 감소를 초래해 또다시 집값을 급등시키는 역기능이 우려된다는 점이다. 특히 수요가 넘치는 서울 강남권을 중심으로 주변 시세보다 싼 ‘로또 아파트’를 양산할 가능성이 크다.

과거 시행됐던 분양가 상한제도 공급 위축에 따른 수급 불균형이 심화하면서 실패했다. 싸게 분양한 새 아파트가 주변 집값을 낮추는 상관관계도 검증되지 않았다. 채산성 악화로 건설회사들은 주택건설을 피하고, 서울에서 거의 유일한 신규 아파트 공급원인 재건축·재개발 사업도 타격을 받는다. 그렇지 않아도 지금 재건축 인허가 규제가 어느 때보다 까다롭다. 정부의 온갖 부동산 안정 대책에도 불구하고 강남권 집값이 들썩이고 있는 건, 공급 감소를 우려한 시장의 당연한 반응이다.

정부가 주택의 시장가격을 무시하고 강제로 분양가를 낮춘다 해도, 주변 시세와의 차익이 크면 반드시 투기를 불러올 수밖에 없다. 무엇보다 수요와 공급에 의해 결정되는 가격을 인위적으로 통제하는 것부터 시장원리에 어긋난다. 분양가를 억지로 낮춰 재건축·재개발이 어려워지면 수요가 많은 지역의 주택 공급이 줄고, 새 아파트의 희소성이 높아져 가격 상승으로 이어지는 악순환을 피하기 어렵다. 또 실패로 가는 길이다.