수도권, 지식산업센터도 공급 과잉 우려…“서울도 공실률 느는데”

저금리 장기화에 따른 투자 수요 증가로 수도권에 급격히 불어난 지식산업센터에 대해 공급 과잉 우려가 나오고 있다. 서울서도 오피스 공실률이 증가하는 추세여서 상대적으로 경쟁력이 낮은 수도권 지식산업센터의 공실 급증, 임대료 하락 가능성이 커지고 있다.

29일 하나금융경영연구소에 따르면 수도권의 지식산업센터는 지난해 260만㎡, 올해(9월 말 기준) 180만㎡ 분양이 이뤄지며 2015~16년 평균 분양물량(110만㎡)에 크게 웃도는 공급이 이뤄지고 있다. 이로 인해 2016~20년까지 입주예정물량 686만㎡ 중 55.2%(379만㎡)가 올해와 내년에 예정된 것으로 나타났다.

지식산업센터는 제조업, 지식산업 및 정보통신사업을 영위하는 자와 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물이다. 도시 계획상 공업지역을 일정 비율 이상으로 유지해야 하는 지자체로서는 지식산업센터가 낙후된 기존 공업지에 새로운 활기를 불어넣는 대안으로 떠올랐다. 또 개발자와 투자자 입장에서는 정부의 규제에서 벗어난 수익형 부동산이라는 점에서 최근 투자가 집중됐다.

이런 요인과 부지 확보의 어려움이 겹치면서 과거 서울로 집중돼 있던 공급은 점차 인천·경기권으로 확산되는 추세다. 수도권 지식산업센터 분양의 서울 비중은 2014년 82.8%였으나, 2016년 22.4%까지 내려가더니 올해 9월 말 기준으로는 15.4%를 기록 중이다.

게다가 인천·경기권 내서도 성남, 안양, 부천 등 서울 근교를 제외한 외곽권역 공급이 최근에 급격히 증가했다. 이러한 기타권역 비중은 2015년 78.6%였으나 올해 9월 말 기준으로 98.5%까지 치솟았다. 이는 높은 가격 경쟁력, 저금리 장기화에 따른 투자처의 부족 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

결국 공급 급증으로 인한 시장 침체 가능성이 제기된다. 서울에 있는 지식산업센터는 입지 측면에서 우수하나 오피스와 겨뤄야 하는 처지다. 현재 서울지역 오피스 공실률이 상승세에 있어 대체재인 지식산업센터로서도 임차인 확보가 쉽지 않을 전망이다. 한국감정원에 따르면 올해 3분기 오피스 공실률은 지난해 동기보다 0.6%p 증가한 12.7%를 기록했다.

하나금융경영연구소는 인천·경기권역은 주로 공장으로 사용되나 수도권 주요 산업단지의 가동률이 70%대에 머물고 있어 서울과 유사하게 공급과잉 우려가 커지고 있다고 분석했다. 또한 상가 등으로 활용되는 부대시설의 경우 공장부문 입주율에 연동될 수밖에 없어 공급과잉 현상 발생 시 공실 장기화 현상을 피하기 어렵다는 지적이다.