공급확대 정책으로 투자기회 활짝

『최영진 대기자의 현안진단』

정부가 주택시장 안정화 방안의 하나로 공급 확대 책을 마련 중이라고 한다. 국토교통부는 추석 전 서울을 포함한 수도권의 주택 건설 후보 지역을 발표하겠다고 밝혔다.

세세한 곳은 확정되지 않았으나 서울은 철도 부지를 비롯한 기존 여유 부지와 역세권 상업용지 개발이 주요 공급원으로 거론되고 있다. 또 세곡·내곡·개포동 일대와 김포공항 주변의 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 것도 생각하고 있는 모양이다.

이와 함께 경기도 고양시 삼송동 일대, 과천시 선바위역 근처 등의 그린벨트 해제 얘기도 나온다.

경기권에는 LH공사가 점찍어 놓은 택지개발 후보지만도 과천·안산·광명·의정부·시흥·의왕·성남 등 7곳 총 467만㎡(주택 공급 3만 1479가구) 규모로 알려진다.

이것 말고 이미 택지개발이 진행되고 있는 곳과 추진 중인 지역만도 800만㎡나 된다. 여기에 주택 6만 5000 가구를 지을 수 있는 크기다.

그러니까 최근 밝힌 물량까지 치면 경기도에 1270만 3000㎡ 택지가 개발돼 주택 9만 6000여 가구를 공급할 것이라는 말이다.

이들 지역의 택지개발이 본격적으로 이뤄지면 새로운 투자 거리가 생겨나지 않을까 싶다.

엄청난 택지보상 금액이 기존 주택·토지 시장으로 흘러들어 주변 부동산 가격이 상승할 확률이 높다. 대개 토지 보상금이 나오면 인근 농지 구입과 아파트 매입 수요가 늘어난다. 그래서 인근 농지 값이 뛰고 아파트 시장에 활기가 넘친다. 그동안 대규모 택지개발지구 근교가 그랬다.

개발 후보지역 가운데 가장 예민한 곳은 경기 고양 삼송동 일대와 과천 4호선 선바위역 부근이다.

삼송동은 이미 스타필드와 같은 대규모 유통시설이 들어서면서 그야말로 ‘핫 프레이스’로 꼽히는 곳이다. 게다가 동탄에서 파주 운정으로 연결되는 수도권 광역급행철도(GTX) 역이 들어서는 것으로 돼 있다. 급행철도가 운행되면 서울 삼성동까지 20분 대면 충분히 도달할 수 있어 중심지역으로 성장할 가능성이 크다.

이런 지역에 대규모 아파트 단지가 들어서면 이 또한 호재가 돼 부동산 값을 부채질할 것이라는 말이다.

과천 선바위역 주변도 그렇다. 이곳은 서울과 가까워 개발 호재만 생기면 오름폭이 커질 소지가 다분하다.

서울 그린벨트 해제 지역은 그야말로 로또가 되지 않을까 생각된다. 워낙 자리가 좋아 아파트 가격이 급등할 게 확실하다. 그린벨트를 풀어 개발한 내곡·세곡동 일대 보금자리 아파트 시세가 분양가 대비 3배 이상 오른 것을 보면 그렇다. 아파트를 분양받은 사람은 큰돈을 벌었다는 얘기다.

앞으로의 그린벨트 해제 지역 아파트도 똑같은 현상이 벌어질 것이라는 의미다. 서민을 위한 주택단지가 부자 동네로 탈바꿈하게 된다.

기존 역세권 상업지와 준주거지역 규제를 완화해 주택을 공급하는 방안도 예사로운 일이 아니다.

사실 서울시는 상업지역을 대폭 늘리는 작업을 진행 중이다. 시는 지난 3월 ‘2030 서울 생활권 계획’ 발표를 통해 상업지역 134만 6000㎡ 규모를 더 확대하겠다고 밝혔다. 준주거지역 등을 상업지역으로 바꿔 여기에 주상복합건물 등을 짓도록 하겠다는 계획이다.

그렇게 되면 앞으로 도로변 상업지역에도 주거용 건물이 대거 들어설 수 있다. 현재 주상복합건물의 주거면적 비율은 최대 90%여서 마음만 먹으면 얼마든지 주택사업이 가능하다. 여기다가 건축 기준을 더 완화할 참이어서 서울도 외국 도시처럼 대로변 주상복합아파트를 얼마든지 지을 수 있다. 물론 상업지역은 땅값이 워낙 비싸 정부가 원하는 서민용 주택을 짓기가 쉽지 않을 거다. 하지만 주거용 오피스텔은 어느 정도 채산성을 맞출 수 있어 주상복합건물이 새로운 주택 공급원으로 각광받을지 모른다.

어찌 됐던 주택 공급 확대를 위해 개발 붐이 일어나면 생각지도 못한 투자 상품이 생겨날 게 분명하다.

택지개발 후보지에 투자해 보상금을 노리는 전략은 이미 늦었으나 대신 주변 지역 땅이나 단독주택은 눈여겨볼 대상이다. 주변에 대규모 아파트 단지가 들어서면 개발 바깥 지역도 덩달아 발전하기 때문이다.

서울 역세권도 마찬가지다. 역 주변이 공공주택 공급지역으로 개발될 경우 이에 따른 호재 영향이 이면 지역까지 미치게 된다. 상권이 확대되고 기존 주택에 대한 수요가 많아져 이래저래 투자가치가 높아질 것이라는 소리다.

투자 귀재들은 이런 판을 놓이지 않을 듯싶다. 주변에 돈이 되는 부동산들이 자꾸 생겨날 판이라서 그렇다. 정부 의도가 어째 됐던 부동산 시장에 또 다른 기류가 생성될 것이라는 얘기다.

관련 지역 부동산 값 상승이 예상된다는 의미다.