상가 분양시장, 지난 5년 무슨 일 있었나?

2003년 2월 25일 출범한 참여정부가 부동산 시장을 향해 꺼내든 규제 일변도의 카드는 걷잡을 수 없이 널뛰는 집값폭등을 잠재운 긍정적인 평가를 냈지만 동시에 투자 경직 현상도 동반했다.

그런 가운데 상가 분양시장은 정부의 규제로부터 자유롭고 규칙적인 월 소득의 이점이 상대적으로 부각되면서 비교적 소외됐던 투자 관심을 불러일으켜왔다.

그러나 상가 분양시장 역시 실물경기에 민감하게 반응했던 체질상 전반적인 시장 활성화를 이끌지는 못했고 내수부진, 공급과잉, 고분양가에 따른 수익률 저하 등 지역별, 유형별 양극화의 고질적인 병치레를 해왔다.

이와 관련 상가투자정보업체 상가정보연구소(www.ishoppro.net)는 참여정부 5년 중 연도별로 상가 분양시장과 연관됐던 주요 현안을 되짚어보았다.

◆2003년

2003년 6월, 상가 분양시장은 상가후분양제 시행의 도화선이 됐던 굿모닝시티 사건이 발생하면서 상가 투자 안전성에 경보음이 울렸다.

당시 피해자만 3000여명을 상회했으며 피해금액도 약 3700억원에 이르렀다. 이후 계약자들이 회사를 되살리면서 2005년 5월 쇼핑몰 공사가 재개됐고 굿모닝시티는 2008년 4월 완공예정으로 마침내 갈지자 방황에 종지부를 찍게 됐다.

그러나 상가 분양시장에 대한 불신의 잔재는 여전히 시장주변을 맴돌았으며 허위광고 및 전매 구두 약속, 수익보장 불이행, 입점지연 등으로 분양주체와 수분양자간의 잡음은 꼬리에 꼬리를 물듯 반복되었다.

◆2004년

분양주체에 대한 신뢰와 고정 배후수요 확보에 대한 장점이 입소문을 타면서 초보 투자자들의 합세가 두드러진 주공 단지내상가의 인기는 하늘 높은줄 몰랐다.

하지만 너도나도 과열 입찰 경쟁에 뛰어들다보니 낙찰가는 수익률 보전이 어려운 상식선을 뛰어넘기도 했다.

대표적인 사례로 2004년 3월 공급된 인천 삼산 택지지구 경우 20㎡ 남짓한 1층 점포 낙찰가가 무려 5억5000만원으로 3.3㎡당 8000만원을 훌쩍 뛰어 넘은바 있다.

이후 단지내 상가도 세대수별, 아파트 공급 방식별 (분양,임대)로 윗목과 아랫목의 온도차가 벌어지긴 했으나 묻지마 투자’의 열풍은 유행처럼 번지면서 수도권 택지지구 여러곳에서 내정가 대비 200~400%대의 낙찰률을 보인 상가들도 쏟아냈다.

◆2005년

2005년 4월 23일, 정부는 분양절차를 강화함과 동시에 분양사고를 차단하기 위해 ‘상가 후분양제’를 시행했다.

상가 후분양제란 연면적 3000㎡ 이상의 상가는 골조공사 3분의 2이상을 마치고 분양하거나 선분양을 할 수 있는 조건을 갖추려면 분양보증 및 신탁계약 체결을 해야 했다.

그러나 해당면적만 분양하고 나머지는 임대로 돌리는등 자금유통을 위한 일부 시행사(분양업체)들의 편법 선분양은 근절되지 않고 있어 법의 실효성은 여전히 논란거리이다.

◆2006년

‘기반시설부담구역제’(올해 예정) 제도의 전신이라 할 수 있는 건축 연면적 200㎡를 초과한 신축, 증축 건축물에 부과토록한 ‘기반시설부담금’ 제도는 2006년 7월 12일 전격 도입됐다.

당시 기반시설부담금제 시행 이전 건축허가 공급량이 급증을 했는데 상가 공급업체들 역시 추가 비용 부담에 얼마나 민감했는지를 보여주는 사례였다.

건교부 자료에 따르면 상업용 건물 허가면적의 경우 2006년 1-7월까지의 누계 실적이 전년대비 약 40%를 넘어섰다.

◆2007년

2007년 11월 18일, 건축물 연면적 2000㎡(연간 5000㎡) 이상, 토지 면적 3000㎡(연간 1만㎡) 이상의 부동산개발을 할 경우 부동산개발업 등록을 해야 하며 등록 자건요건으로 자본금 5억원(개인은 영업용자산평가액 10억원) 이상, 부동산개발 전문인력 2명 이상, 33㎡ 이상의 사무실을 확보한 후 등록사업자는 상호, 등록번호, 주된 영업소 소재지, 인·허가 등에 관한 사항 등을 의무적으로 표시·광고를 해야 되는 ‘부동산개발업법’이 시행됐다.

‘부동산개발업법’의 시행으로 업계에서는 향후 무자격 개발업자 난립을 막고 허위정보 유포 금지에 따른 소비자 피해가 다소 줄어들어 불신 풍조 개선에 일조할 것이라는 기대감도 있지만 시장 전반에 미칠 효력은 좀 더 두고봐야 한다는 지적도 있다.

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상가 공급가가 서울을 비롯한 수도권 곳곳에서 상승세를 보인 가운데 2007년은 급기야 3.3㎡당 일반 분양가 1억원의 시대를 열기도 했다.

특히 잠실 재건축 3, 4단지의 아파트 입주가 시작되면서 관련 단지내상가 분양가는 1억원을 훌쩍 뛰어넘었다. 하지만 일부 상가는 고분양가에 따른 분양률 저조와 임차인 모집이 늦어지면서 공실기간이 길어지는 등의 후유증을 겪기도 했다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “지난 5년간 상품별 양극화를 보였던 점도 대표적인 현상중 하나였다”며 “특히 상가분양시장에서 테마상가(쇼핑몰)는 분양주체와 수분양자간의 마찰이 끊이질 않았고 상가 활성화 실패에 따른 도미노 추락이 두드러졌다”고 했다.