[稅테크]'부동산 관련서류 = 돈'

부동산 관련서류는 세금과 직결된다는 생각을 갖고 이를 잘 보관해야 한다.

아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 나보관 씨는 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사했다. 물론 1세대 1주택 비과세 대상으로 보고 양도소득세를 신고도 하지 않았다.

그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 4500만원을 납부하라는 고지서가 나와 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 돼있어 1세대 2주택 소유자에 해당된다는 것이었다.

건축물관리대장에는 비록 일부가 주택으로 돼 있지만 아파트를 양도할 당시에는 엄연히 점포로 임대하고 있어서 사실상 주택이 아니었다.

이런 경우는 어떻게 해야 하는 걸까.

◆주택 판정

1세대 1주택에서 ‘주택’ 이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.

또한 건축허가서상 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 간주한다.

거주용 사용 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하지만 사실상 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라 판단한다.

이같은 사실을 염두에 둘 경우 위 사례는 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 주택이 아니므로 양도소득세를 내지 않아도 된다.

☞ 공부(公簿): ‘공부’란 관공서에서 작성ㆍ비치하고 있는 장부로서, 등기부등본ㆍ토지대장ㆍ건축물관리대장ㆍ주민등록표 등을 말한다.

◆사실 입증

그러나 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 관련 서류가 필수적이다.

'부동산 관련서류는 돈이다'라는 점을 실감할 수 있는 대목이다.

일반적으로 세무서는 객관적인 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단하는 데 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우는 이를 납세자가 입증해야 한다.

입증을 위해서는 납세자가 객관적으로 인정받을 수 있는 증빙서류들을 보관하고 있어야 한다.

객관적 증빙을 위해서는 ▲임대차계약서 사본 ▲임차인의 주민등록등본 ▲임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본 ▲임차인 및 인근주민의 인우보증서 ▲임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액 명세서 ▲기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 등이 필요하다.

◆절세 방안

이런 경우 전문가들은 "상가의 공부를 미리 확인해서 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다"고 권한다.

양도소득세는 통상 양도일부터 4~5개월 이상 지나서 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않으면 증빙서류를 갖추기가 어렵기 때문이다.

또한 임차인이 협조해 주지 않으면 더욱 난감한 상황이 발생할 수도 있다.