관리처분총회 앞둔 ‘둔촌주공’, 추진 속도가 사업성패 ‘좌우’

▲둔촌주공 재건축 조감도(사진=현대건설)

하지만 사업에 제동이 걸릴 경우 재건축 초과이익환수의 유예 혜택을 받지 못할 수 있는데다 분양성공에 대한 리스크가 커질 수 있어 이번 관리처분 임시총회가 사업의 중요한 갈림길이 될 것으로 보인다.

둔촌 주공 재건축은 기존 1~4단지 총 5930가구를 2015년 8월 5일 사업시행인가 고시 기준으로 1만1106가구의 미니신도시로 바꾸는 국내 최대 규모의 재건축 사업장이다.

이전까지 재건축 사업장 중 가장 큰 규모였던 곳은 지난해 분양한 가락시영 재건축 아파트 송파 헬리오시티(9510가구)였다. 단지의 규모와 상징성이 큰 만큼 재건축 시장의 판도를 가늠하는 척도로 꾸준히 활용돼 왔다.

상징성이 큰 둔촌 주공이 오는 24일 관리처분 임시총회를 앞두고 있다. 관리처분계획인가를 받으면 사실상 재건축의 8부 능선을 넘는 것이기 때문에 ‘재건축 초과이익환수제’의 유예혜택을 보기 위해서는 이번 관리처분 임시총회총회가 상당히 중요하다. 업계에서는 둔촌 주공 재건축의 사업 성패가 이번 관리처분인가 진행 속도에 달렸다고 보고 있다.

‘재건축 초과이익환수제’는 조합원 1인당 재건축으로 얻는 이익이 3000만원을 넘을 경우 이를 공제한 금액을 환수하는 제도다. 1인당 평균 이익이 3000만원을 초과하면 부과율이 10%씩 단계별로 누진 적용되며 1억10000만원이 넘으면 최대 50%까지 환수된다.

현재는 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지에 한해서 집행이 한시적으로 유예되고 있다.

정부에서 강남권의 집값을 잡으려는 시점에서 재건축 초과이익환수제도의 유예기간의 연장은 어려울 것이라는 것이 업계의 중론이다. 때문에 만약 둔촌 주공의 관리처분계획인가 신청이 이 유예기간에 맞추지 못한다면 환수되는 이익에 대한 부분이 그대로 조합원들의 부담으로 돌아가게 된다. 둔촌주공 재건축이 더 속도를 내야하는 이유다.

특히 일반분양이 늦춰지는 것도 문제다. 내년경 관리처분계획인가를 받더라도 하반기에나 이주가 진행되면 일반분양은 2018년 이후에나 가능하다. 2018년 이후로 넘어갈 경우 내년 말에는 19대 대통령 선거 및 수도권 입주물량 증가 등의 변수가 산재해 있어 분양시장의 불확실성이 커진다.

서울시의 자료에 따르면 현재 둔촌 주공 재건축의 조합원은 약 6000여명으로 파악되는데 이는 임대를 제외하고도 일반분양만 약 3000~4000가구가 나오는 셈이다. 분양이 늦어질수록 분담금이 커지는 정비사업의 특성상 조합원들 입장으로서는 부담이 생길 수밖에 없다.

이에 한 건설업계 관계자는 “최근 정부에서 가계부채 관리를 위한 집단대출의 요건을 강화하는 등 시장의 과열을 막기 위한 규제책을 내놓고 있는 상황에서 일반분양 시기가 늦춰지는 것은 조합 입장에서 좋은 일은 아니다”면서 “최근의 강남권의 재건축 열기가 지속되는 시점에서 최대한 빨리 분양에 나서는 것이 사업의 리스크를 줄일 수 있는 방법일 것”이라고 말했다.

때문에 둔촌 주공 재건축 사업 또한 속도를 낼 필요성이 높아졌다. 실제로 조합에서도 임시총회를 앞두고 현대건설 컨소시엄(현대건설·현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 무상지분율 등 굵직한 사안들에 대해 발 빠른 협상을 진행하고 있다.

실제로 24일 관리처분 임시총회에 앞서 조합측은 시공사와의 무상지분율을 150.38%로 협상 완료했다. 이는 인근의 지분제 재건축 단지들인 고덕4단지(113.71%)나, 과천6단지(140.44%), 가락시영(141.89%) 등보다 높은 수준이다. 최대한의 무상지분율을 얻어냄으로써 조합원들의 동의를 빠르게 구하겠다는 부분이다.

현재 논의되는 설계 변경에 대한 부분도 이주 및 철거기간을 활용해 사업지연 없이 변경할 계획이다. 둔촌 주공 재건축 조합은 현재 전용면적 59㎡를 늘리고 109㎡ 대형을 감소시키는 가구 수 변경과 함께, 건축법 시행령 개정으로 장애인 승강기 면적이 용적률 산정에서 제외돼 증가된 분양면적 부분 등에 대한 설계 변경을 추진 중이다.

여기에 탑상형 주동을 L형 또는 T형 주동으로 개선, 전용면적 84㎡에 4-Bay 및 코어돌출형태를 적용, 동향세대 남향으로 개선 등의 설계변경을 통해 분양성 개선은 물론 공사비도 절감시킨다는 계획이다.

둔촌 주공 재건축 조합 관계자는 “조합원들의 주 요구사항 중 하나인 평면 개선, 남향 및 판상형의 증대, 필로티 조정 등의 요구 사항을 발 빠르게 반영해 이를 이주기간에 추진할 것이다”면서 “이에 따른 추가 수익 등을 조합이 가질 수 있도록 해 조합원들간의 이견 발생을 최소화할 것”이라고 말했다.

이러한 조합의 발 빠른 움직임에 사업이 순항하는 모습을 보이자 시세는 벌써부터 오름세가 가팔라지고 있다.

부동산114자료에 따르면 지난 7월말 둔촌주공 1단지의 3.3㎡당 매매가는 4123만원 수준이었지만 8월말 4257만원으로 한 달 사이에 3.25% 가량 올랐다. 특히 9월 1주차에는 4282만원으로 0.59% 가량 다시 올랐다.

7월에서 8월 한달간 서울의 평균 아파트값 상승률은 0.88%(1814만원→1830만원), 그 뒤 1주간 상승률은 0.22%(1830만원→1834만원)에 불과하다.

한 분양업계 전문가는 “둔촌 주공의 경우 5호선 및 9호선(2018년 개통예정)이 접해있는 더블역세권으로 입지 여건이 뛰어나 분양시장에 별다른 이변이 없는 한 사업성이 높을 것으로 예상된다”며 “단 이전에도 서울의 재건축 사업들이 시장 상황에 따라 일시적인 가치하락이 겪었던 만큼 리스크를 줄이기 위해서는 조합원들의 빠른 사업추진이 필요하다”고 말했다.