은행 주택담보대출 만기구조 장기화 추세

은행권의 주택담보대출의 만기구조가 장기화되고 있다. 이는 감독당국의 각종 규제로 대출만기가 장기화될수록 대출금액면에서 유리하다는 점이 작용했기 때문인 것으로 분석된다.

13일 금융감독위원회에 따르면 지난해 말 현재 약정만기 기준(잔액) 10년 초과 대출 비중은 51%로 지난 2004년 20.7%에 비해 2배 이상 상승했다. 이에 반해 3년 이하 대출 비중은 2004년 60.1%에서 지난해 말에는 30%로 절반이 줄어들었다.

특히 신규취급액 기준으로는 지난해 전체 취급액의 71.2%가 약정 만기 10년 초과로 취급됐다.

또한 지난해 말 현재 향후 1년 이내에 만기가 도래하는 대출 비중은 23.9%이며, 1~3년 이내 만기 도래 대출은 17.8%, 10년 이후 만기도래 대출은 39.4% 수준이다.

잔존만기 1년 이하 대출 비중은 2004년 41.7%에서 지난해 말 23.9%로 하락한 반면, 잔존만기 5년 초과 대출 비중은 2003년 13.1%에서 지난해 말 50.9%로 큰 폭 상승했다.

잔존만기 3년 이하 대출 비중도 2003년 77.7%에서 지난해 말에는 41.7%까지 하락했지만 절대적인 수준은 아직까지 다소 높은 편이다.

이처럼 주택담보대출이 장기화되고 있는 것에 대해 정지원 금감위 감독정책과장은 “지난 2002년 이후 감독당국의 LTV 및 DTI 규제로 대출만기가 장기일수록 대출금액 측면에서 유리하므로 차주가 장기대출을 선호하고 있는 데 기인한다”고 설명했다.

감독당국은 지난 2002년 9월 주택담보대출에 대한 LTV 규제를 본격적으로 도입한 이후 지속적으로 장기대출에 대한 LTV를 우대하고 있다.

실제로 시가 5억원의 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 만기 5년의 대출을 받을 경우 2억원의 대출을 받을 수 있지만, 만기 15년으로 할 경우에는 최대 3억원까지 대출이 가능하다.

주택담보대출의 장기화와 함께 분할상환방식 대출의 비중도 상승 추세에 있다. 지난 2004년 말 분할상환방식 대출 비중은 23.2%였으나 지난해 말에는 52.4%로 역시 두배 이상 증가했다.

정 과장은 “주택담보대출 약정만기가 급속히 장기화되는 추세에 있으며, 분할상환방식 주택담보대출의 비중도 상승 추세”라며 “따라서 대내외 시장 불안요인 발생 시 만기 일시 도래에 따른 상환금액 급증에 의한 가계 및 금융기관 건전성에도 큰 문제가 없을 것으로 판단된다”고 말했다.

정 과장은 그러나 “주택담보대출 중 일시상환방식 대출비중이 아직도 다소 높은 상황이므로 만기도래 및 연장현황, 상환방식 등에 대한 모니터링과 리스크관리를 강화할 필요가 있다”며 “은행별 만기도래 금액 및 비중, 만기연장 추이 등에 대한 모니터링 강화로 장재 리스크요인 발생 시 선제적으로 대응할 것”이라고 밝혔다.

금융감독당국은 향후 장기대출 및 분할상환방식 대출을 우대하는 방향으로 LTV, DTI 규제를 운용해 이의 확대를 지속적으로 유도해 나간다는 방침이다.

한편 2월말 현재 전체 금융권의 주택담보대출 잔액은 277조7000억원에 달하고 있다. 이중 은행권은 218조2000억원이며, 비은행권은 59조5000억원이다.

그러나 지난해 11월 중 5조2000억원을 기점으로 계속해서 증가폭이 둔화되고 있다. 지난해 12월 4조원으로 증가폭을 줄인 주택담보대출은 올 1월 1조3000억원, 2월 9000억원으로 큰 폭 하락했으며, 3월 8일 현재는 1000억원이 감소했다.

은행권 주택담보대출도 지난해 12월 이후 증가폭이 크게 둔화되고 있다. 지난해 11월 4조2000억원 증가했으나, 12월 3조1000억원, 올 1월 7000억원, 2월 4000억원으로 지속적으로 증가폭이 감소하고 있으며, 이달 들어 8일까지는 2000억원이 줄어들었다.

정 과장은 “이는 계절적 요인, 부동산거래 위축, 채무상환능력 위주의 여신심사 강화 등에 주로 기인한 것으로 판단된다”며 “향후 집값 상승 기대심리 위축, 여신심사 강화 등으로 인해 앞으로도 주택담보대출 증가폭의 둔화추세는 지속될 것으로 예상된다”고 말했다.