[신년특집]상가시장 지역별 '경기 회복세 둔화와 함께 약세'

2007년 상가시장 기조도 투자 안정성에 기인한 수요층의 움직임이 현저해 지역별, 상품별 양극화가 전년과 비슷한 양상으로 전개될 전망이다. 다만, 수십 조원에 달하는 토지보상비중 일부가 서울 및 수도권 일대로 유입되면서 시장분위기 개선에 다소 기여할 것으로 전망된다.

상가 정보연구소 박대원 수석 연구원은 “상가 시장은 임대수익을 바라는 수익형 상품이 대세를 이루는 것이 보다 건전한 형태”라며 “새해에도 경제전망이 어두운 만큼 상가시장도 부분적인 약세가 나타날 가능성이 있다”라고 말했다.

◆단지 내 상가=단지 내 상가는 고정수요의 기대감과 함께 단기 시세차익 실현이 가능한 상품으로 손꼽히며 수년간 상가시장의 리더역할을 맡아왔다. 반면 외형적인 투자메리트에 비해 입점 업종의 한계와 인근 상권과의 경쟁력 약화에 따른 수익률 저하 등은 단지내 상가의 한계점으로 드러나고 있다.

2007년에도 수도권 택지개발지구를 중심으로 단지내 상가의 공급은 꾸준할 것으로 보인다. 상가정보연구소 박대원 연구원은 투자에 나설 경우 600세대 이상 고정배후가 있는 지를 우선 살펴볼 것을 주문하다. 그는 “외형에만 집착하지 말고 상가가 주출입구에 위치해 있는지, 세대에 비해 공급량이 넘치지 않은가도 살펴봐야 할 것”이라며 “특히 내정가 대비 낙찰비율을 150%이내로 무작정 유지하기 보다는 내정가의 적정여부부터 파악한 뒤 탄력적인 낙찰가로 입찰에 응해야 한다”고 조언했다. .

◆근린상가=근린상가는 유동인구가 풍부한 역세권이나 대형택지개발지구내 중심상업지 중심으로 수요자들의 관심이 집중돼왔다. 2007년도에도 역세권이나 택지개발지구내 근린상가 그리고 개통이 예정된 신설 역세권 중심으로 투자수요가 몰릴 것으로 예상된다.

하지만 택지개발지구내 근린상권은 상권 특성 상 아파트 입주가 웬만큼 이뤄져야 유동인구도 증가하는 만큼 최소 2~3년 이상의 중장기적인 관점에서 투자에 나설 것이 요구된다. 또한 여전히 상가 후분양제가 유명무실한 관계로 자칫 자본여력이 부족한 업체를 만날 경우 투자금 손실로 이어질 수 있으니 재무건전성 파악에 주의를 기울일 필요가 있다.

◆주상복합상가=주상복합상가는 역세권 중심의 공급이 주를 이루고 있어 입지적인 면에서는 이점을 갖추고 있으나 대부분 상가비율이 높아 건물 내 공급과잉으로 상가활성을 이끌지 못했다. 더욱이 지역에 따라 고 분양가로 임대료도 상승돼 임차인 유치가 어려워지면서 입주 후 반년이 넘어서도 공실로 남은 상가가 의외로 많았다. 최근 11.15대책을 통해 정부가 상업비율축소를 발표했지만 서울시가 아파트공급비율을 70%로 유지키로 해 지역별 투자성 기복은 심화될 것으로 전망된다.

◆테마상가=2006년 한해 테마상가는 잇따른 활성에 실패하면서 투자수요도 급감한 상황. 이를 극복하기 위해 일부는 수익률 보장 강화와 리콜제 등 파격적인 분양조건을 내세우며 자구책 마련에 분주하지만 대체로 테마상가의 전반적인 이미지 쇄신은 내년에도 어려울 것으로 보인다. 다만 동대문식 쇼핑몰의 답습을 지양하고 온라인, 할인매장 등으로부터 빼앗긴 고객을 되돌리기 위해 테마상가의 진화형태인 멀티복합상가로의 선회는 잇따를 것으로 보인다.

특히 상가시장의 ‘꽃’으로 불리는 테마상가의 경우 보행자들의 자연스런 방문을 유도하고 이를 소비로 연결시키는 ‘fun(재미)’ 기능이 도입이 실현되고 있어 내년 한 해 동안도 업체들의 치열한 수요자 유치 전쟁이 시작될 것으로 예측된다.