수도권 아파트 실거래가 기준 전세가율 70% 수준

전세가율이 오르며 유사가격대의 연립·다세대 주택의 매매수요가 나타나고 있다.

8일 한국감정원 채미옥 부동산연구원장은 최근 수도권 주택시장의 실거래신고자료를 종합적으로 분석한 결과 전세가격비율은 중대형 아파트 중심으로 높게 상승했다고 밝혔다.

또한 주택가격 대비 전세가격 비율 증가로 전세수요가 유사가격대의 연립, 다세대 주택의 매매수요로 전환되며 매매거래량이 증가하고 있으며 매매가격은 비교적 완만한 상승세를 나타내고 있어 주택매매시장은 비교적 안정세를 보이고 있다고 설명했다.

현재 주택통계가 대부분 표본조사에 의한 조사통계를 기준으로 공표되고 있지만 이번 분석은 실거래 신고가격을 기준으로 해 보다 정확한 주택시장에 대한 분석결과라는 것이 감정원측의 설명이다.

최근 수도권 주택시장동향 주요 특징을 보면 중소형 아파트를 중심으로 전세가격은 상승, 매매가격은 하향추세에서 상향추세로 전환되면서 회복세가 지속되고 있다. 매매가격은 60㎡이하 소형주택이 2.88%로 중대형 보다 높게 상승했고 전세가격은 중형이 6.95%로 가장 많이 상승했으며 60㎡이하 소형은 4.4% 올랐다.

특히 올해 1월 수도권 전세가격 비율은 69.8%로 2013년 1월 대비 7.6%p 상승했다. 2013년 1월 60～70%대에 집중됐던 전세가격 비율은 70～80%대로 상향이동 됐고 상하위 1% 분위수도 2013년 1월(27.5%, 83.3%)보다 상승(32.1%, 91.3%)이동됐고 상위 1%는 전세가격비율이 90%를 초과하거나 매매가격 수준을 넘는 것으로 나타났다.

규모별로 올해 1월기준 소형 아파트의 전세가격 비율은 72.2%로 가장 높고 2013년 1월 대비 5.8%p 증가했고 규모가 클수록 전세 증가폭은 높게 나타났다.

전세가격비율은 규모가 작을수록 높고 규모가 클수록 낮으며 규모가 클수록 증가폭이 큰 원인은 규모가 작을수록 전세가격의 상승이 높았고 규모가 클수록 매매가격 하락폭이 컸기 때문이다.

지역별 아파트 전세가격 비율을 보면 서울지역의 올해 1월 전세가격비율은 69.5%로 수도권 평균(69.8%)보다 낮고 2013년 1월 대비 7.4%p 상승했다.

소형아파트와 전세가격 2～3억대의 전세가격비율이 71.3%, 72.2%로 가장 높으나 2013년 1월 대비 상승폭은 중대형과 고액인 전세가격 3～5억대의 아파트가 가장 높다.

또한 전세가격이 1억이하 아파트는 전세가격 비율이 47.6%로 낮고 2013년 1월 대비 -4.1%p 하락했으며 이 지역은 강동구 소형 재건축 대상 아파트로 파악된다.

서울 권역별 전세가격 비율은 서북권, 동북권, 서남권은 71%로 이상으로 비교적 높고 동남권(62.8%), 도심권(67.9%)은 비교적 낮으며 특히 동남권(강남4구)이 62.8%로 가장 낮은 이유는 강남 재건축대상 아파트의 영향으로 분석된다.

아울러 경기지역의 올해 1월 전세가격비율은 70.8%로 서울(69.8%), 인천(65.7%)보다 높고 2013년 1월 대비 8.0%p 상승했다.

소형과 전세가격 2～3억대의 전세가격비율이 73.2%, 73.4%로 가장 높았지만 2013년 1월 대비 상승폭은 대형과 전세가격 3～5억대의 아파트가 가장 높았다.

경기지역 중 전세가격 비율이 비교적 높은 도시는 안양시(75.0%), 수원시(74%)며 낮은 도시는 의정부시(70.7%), 성남시(69.4%)지만 대부분 수도권 평균보다 높은 수준이었다.

2013년 1월 대비 전세가격 비율의 상승폭이 높은 지역은 용인시(10.1%p), 부천시(9.2%p)며 이들 지역은 상대적으로 매매가격의 상승률이 낮았던 지역으로 분석된다.

수도권은 전체적으로 안정적인 전세시장으로 소형이 70%을 상회하고 있으며 2～5억의 전세가격 비율이 급격히 상승했지만 그 원인은 대형평형의 매매가격 하락이 원인으로 분석된다.

서울은 소형 연립의 거래량이 전년대비 43.6%로 아파트(31%) 보다 높게 거래된 반면 경기는 다세대, 아파트 거래량이 각각 32.6%, 30.4% 증가로 아파트 이외의 주택거래가 크게 상승했다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “전세가격 비율에 대한 상위 1% 분위수가 90%를 초과해 향후 전세보증금 미반환 위험이 높은 아파트 유형은 주로 중소형 규모 이하 및 전세가격대가 1~3억원인 아파트들”이라며 “전세보증금의 규모가 크고 추가적으로 전세가격 비율이 증가할 가능성이 존재하는 만큼 지속적인 모니터링이 필요하다”고 강조했다.

그는 이어 “과거 주택시장은 아파트 중심이었지만 주택시장의 다변화 움직임이 나타나고 있다”면서 “최근 아파트 전세가격 상승에 따라 일부 임차수요가 매매수요로 전환되는데 연립․다세대주택의 매매거래량 상승은 이들이 아파트의 대체제 역할을 하고 있음을 나타낸다”고 덧붙였다.