공공분양·임대 병행해 공급 확대
직접시행 재원·부채 배분이 관건
정부가 한국토지주택공사(LH)를 개발과 주거복지·자산비축 부문으로 분리하는 큰 틀을 제시한 데 이어 이달 중 세부 개혁안을 내놓을 전망이다. 수도권 공공택지에서 민간 매각 예정 용지를 LH 직접시행으로 전환하는 공급정책과 173조원대 부채의 배분·관리 방안 등이 담길 것으로 예상된다.
8일 업계에 따르면 국토교통부는 이달 중 LH 개혁안을 발표할 예정이다. 지난해 8월 출범한 LH 개혁위원회는 택지개발과 주거복지 등 사업 부문별 사업방식 개편과 LH의 기능·역할 재정립, 재무 건전성 확보 방안 등을 논의해 왔다.
이번 개혁안의 핵심은 지난해 9·7 주택공급 확대방안에서 제시한 LH 직접시행 전환을 구체화하는 것이다. 정부는 당시 향후 민간에 매각할 예정이던 수도권 공공택지 내 공동주택용지를 LH 직접시행으로 전환하겠다고 밝혔다. 직접시행 전환분 5만3000가구와 용적률 상향 등으로 확보하는 7000가구를 합쳐 2030년까지 수도권에서 6만 가구를 추가 착공한다는 계획을 제시했다.
직접시행 확대를 수행할 조직은 정부가 3일 공개한 주택도시개발공사다. 정부는 LH의 택지개발과 주택건설 기능을 개발공사에 맡기고 임대주택 운영과 주거복지·토지비축 기능은 주택도시자산공사로 넘기기로 했다. 개발공사가 택지 조성부터 주택 건설까지 이어지는 공급 업무를 전담하고 자산공사는 임대주택 운영과 주거복지에 집중하는 구조다.
개발공사가 직접 공급할 주택을 공공분양과 공공임대로 어떻게 나눌지도 핵심 쟁점이다. 정부는 LH 직접시행 물량을 모두 임대주택으로 공급하는 것은 아니며 공공분양도 함께 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 직접시행 물량의 분양·임대 구성은 수요와 입지, 사업성 등을 토대로 정해질 것으로 보인다.
민간은 토지를 매입해 사업을 시행하는 대신 LH 사업에 설계·시공사로 참여하게 된다. 정부는 민간이 도급형으로 참여해 주택 설계와 브랜드 등을 차별화하는 방안을 제시했다.
공급유형과 민간참여 방식은 LH의 재원 문제와도 직결된다. LH가 택지를 민간에 매각하면 주택 건설에 앞서 토지대금을 회수할 수 있지만 직접시행은 택지조성비에 건설비까지 먼저 투입해야 한다. 공공분양은 분양대금으로 사업비를 회수할 수 있는 반면 공공임대는 투자비 회수 기간이 길고 준공 이후에도 관리·수선 비용이 발생한다.
직접시행 확대와 함께 기존 부채를 두 공사에 어떻게 배분할지도 구체화돼야 한다. 조직을 둘로 나눠도 부채 자체가 줄어드는 것은 아닌 만큼, 배분 결과에 따라 개발공사의 공급 여력과 자산공사의 주거복지 수행 여력이 달라질 수 있다. LH의 지난해 말 연결 기준 부채는 173조6567억원으로 전년보다 13조5512억원 늘었고 부채비율도 217.7%에서 230.8%로 높아졌다.
개발공사의 부채 부담을 낮추면 직접시행에 필요한 자금조달에는 유리하지만 임대자산을 맡는 자산공사의 재정 부담은 커질 수 있다. 정부는 개발공사 이익 일부를 주택도시기금 내 별도 계정에 적립한 뒤 자산공사에 출연하는 방향을 제시했다. 자산공사의 주거복지 재원을 확보하면서도 개발공사의 공급 여력을 훼손하지 않도록 자산·부채 배분과 개발이익 이전 기준을 정하는 것이 관건이다.
한 부동산업계 전문가는 “부채를 단순히 총액 기준으로 나누기보다 어떤 사업에서 발생했는지 따져 관련 자산과 함께 귀속시키는 원칙이 필요하다”며 “임대주택 운영에 필요한 정부·기금 지원 원칙과 기존 채권의 승계 방식까지 명확히 하지 않으면 분할 이후 두 공사의 신용도와 자금조달 비용에도 영향을 줄 수 있다”고 말했다.
