부동산 감세, 엇갈린 성적표
임기동안 양도세 중과 유예 지속
종부세 대상ㆍ세율도 동시에 낮춰
주택분 종부세액 부담 줄였지만
기준금리 오르고 집값은 하락세
매물 출회ㆍ거래 활성 효과 ‘미미’
윤석열 정부는 출범 직후 문재인 정부가 집값 급등기에 구축한 다주택자 중심의 고강도 부동산 과세체계를 대폭 완화했다. 종합부동산세(종부세) 과세 대상과 세액은 크게 줄었지만 이러한 정책 기조와 임기 내 지속한 다주택자 양도소득세 중과 유예 등이 실제 매물 증가와 집값 안정으로 이어졌는지는 불분명하다. 세 부담 자체를 줄이는 데는 성공했지만 금리와 주택 공급 등 시장 변수가 맞물리면서 거래 활성화 효과는 제한적이었다는 평가다.
윤석열 정부의 부동산 세제 출발점은 2022년 5월 10일 시행한 다주택자 양도세 중과 유예다. 문재인 정부는 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에 기본세율 6∼45%에 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상은 30%p를 가산했다. 장기보유특별공제도 적용하지 않았다.
이는 다주택자가 집을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어 매물을 늘리겠다는 취지였다. 이후 유예 조치는 윤석열 정부 임기 동안 매년 연장돼 현 이재명 정부 집권기인 올해 5월 9일까지 4년간 이어졌다. 유예 기간에는 최고 45%의 기본세율과 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다.
종부세는 과세 대상과 세율, 과세표준을 동시에 낮췄다. 일반 주택 보유자의 기본공제액은 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 높였다. 조정대상지역 2주택자에 적용했던 다주택 중과세율을 폐지하고 세율도 종전 0.6∼6.0%에서 0.5∼5.0%로 낮췄다. 일반 납세자와 다주택자에 각각 150%, 300% 적용하던 세 부담 상한은 150%로 일원화했다.
과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율도 문재인 정부 때 95%까지 상향됐지만 2022년 윤석열 정부는 세 부담 완화를 위해 60%로 낮췄다. 2023년에는 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 되돌리고 이듬해에는 2030년까지 현실화율을 시세 90% 수준으로 올리겠다는 문재인 정부의 공시가격 현실화 계획을 폐지하기로 했다. 집값이 같더라도 과세표준이 줄어들도록 세제와 공시가격 양쪽에서 부담을 낮춘 셈이다.
감세 효과는 수치로 나타났다. 주택분 종부세 고지 인원은 2022년 119만5000명에서 2023년 41만2000명으로 3분의 1이 됐다. 같은 기간 종부세액도 3조3000억원에서 1조5000억원으로 반토막이 났다. 1세대 1주택자의 주택분 종부세 과세인원은 23만5000명에서 11만1000명으로, 다주택자는 90만4000명에서 24만2000명으로 줄었다.
당시 기획재정부(현 재정경제부)는 당해 주택분 종부세액이 3년 전인 2020년(1조5000억원) 수준으로 돌아갔다고 평가했다.
다만 2023년 종부세 감소분을 전부 세제개편 효과로 보기는 어렵다는 평가다. 금리 상승과 부동산 경기 침체로 2023년 전국 공동주택 공시가격이 급감한 영향도 함께 작용해서다. 이후 집값과 공시가격이 다시 오르면서 주택분 종부세 고지인원은 2024년 46만명, 지난해 54만명으로 늘었다. 세액도 각각 1조6000억원, 1조7000억원으로 증가했다.
양도세 중과 유예에 따른 효과도 불분명하다. 높은 양도세가 집을 팔지 않고 보유하게 만드는 '동결 효과'를 유발한다는 점에서 중과 유예 자체는 거래 촉진 여지가 있다. 한국개발연구원(KDI)은 2024년 '주택양도세 경제효과'를 통해 양도세 강화가 주택 거래를 위축시키고 증여 등 타 형태의 자산 이전을 늘릴 수 있다고 분석했다.
그러나 양도세 중과 유예가 시작된 2022년은 기준금리가 급등하고 집값 하락 전망이 확산한 시기였다. 세금은 줄어도 집을 살 사람이 부족해 거래가 살아나기 어려웠다는 평가가 나온다. 중과 유예가 매년 연장된 점도 매각을 서두를 유인을 약화했다. 특정 시점으로 일몰을 확정했다면 다주택자가 기한 전 주택을 처분할 수 있어도 반복적인 연장 기대가 형성되며 적어도 윤석열 정부 임기 내 계속 보유하는 선택도 가능해졌기 때문이다. 양도세 부담은 줄었지만 보유 부담도 함께 줄면서 매물을 끌어내는 데 한계가 있었던 셈이다.
윤석열 정부의 종부세 완화 정책은 수년간 급격히 늘어난 납세자 부담을 합리적인 수준으로 줄였다는 긍정적인 평가도 있다. 반면 공제 혜택이 고가주택과 다주택 보유자에 집중되고 보유 비용이 크게 낮아지면서 소위 '갭 투자'를 장려한다는 비판도 받았다.
윤석열 정부의 부동산 세제는 전임 정부의 종부세 강화 기조를 완화 경로로 틀어 집주인의 세금을 줄이는 데는 확실한 효과를 냈다. 하지만 반복적인 다주택자 양도세 중과 유예 및 보유 부담 완화와 고금리, 집값 하락 전망에 따른 실거래 수요 약세 등이 맞물리면서 실제 매물 출회로 얼마나 이어졌는지는 뚜렷한 확인이 어렵다는 평가다.
