일반상업지 최대 1560% 허용, 중심지별 높이도 차등화
서울시가 준주거 및 상업지역 재개발사업의 용적률 제한을 대폭 완화해 도심 내 주택 공급을 획기적으로 끌어올린다. 낮은 사업성 탓에 장기간 정체됐던 재정비촉진지구 내 '도시정비형 재개발사업'을 살리기 위한 전방위적 규제 혁신 조치다.
서울시는 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 확대하고 중심지 위계별로 높이 규제를 완화하는 내용을 골자로 한 '재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안'을 수립해 본격 시행한다고 21일 밝혔다.
이번 3차 개선안은 지난해 주택정비형 재개발사업을 대상으로 시행했던 1·2차 규제혁신 가이드라인에 이은 완화책이다. 시는 이번 조치를 통해 준주거·상업지역 위주의 도시정비형 재개발사업 공급 여건을 크게 개선해 사업 추진동력을 다잡는다는 복안이다. 앞서 시행된 1차 혁신안에서는 상업지역 비주거 비율 완화(20%→10%) 및 공공기여 의무 비율 폐지가 이뤄졌고, 2차에서는 기준용적률 상향(20%→30%) 등이 담긴 바 있다.
이번 3차 개선안의 핵심은 지구·구역별로 다르게 적용되던 용적률 체계를 '기준·허용·상한 용적률' 체계로 일원화해 민간 사업자의 예측 가능성을 높인 점이다. 사업 프로세스의 투명성을 확보하기 위해 허용용적률은 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용하도록 규정했다.
대신 허용용적률 인센티브 항목을 다각화해 녹지생태 공간 확보, 저출산·고령화 대책시설 도입, 보행가로 활성화 등 변화하는 도시 환경 요소를 능동적으로 반영할 수 있도록 유도한다. 상한용적률 적용 범위 역시 공개공지 확보 외에도 녹색 건축·제로 에너지 건축물 인증, 관광숙박시설 유치까지 대폭 넓혀 민간사업의 자율성을 보장했다.
가장 파격적인 대목은 제한적으로 운영되던 도시정비형 재개발 법적상한용적률을 최대 1.2배까지 부여하기로 한 점이다. 이에 따라 준주거지역은 기존 조례 한도를 넘어 최대 600% 이하까지 용적률이 허용된다. 근린상업지역은 최대 1080%, 일반상업지역은 최대 1560% 이하까지 완화 범위가 확대된다.
다만 상업지역에서 용적률을 1.0배 초과해 상향 적용할 때는 경관이나 조망, 기반시설 용량 등을 종합적으로 고려한 세부 가이드라인을 충족해야 한다. 역세권이나 간선도로 접도 등 일정한 입지요건과 함께 역세권 환경개선, 건축물 열린 공간 조성 등 공공성 검토기준을 함께 만족하도록 해 과밀화 방지와 대중교통 중심 개발의 균형을 도모하기로 했다.
획일적이던 높이 규제도 유연화된다. 도심 중심지는 고도 제한을 과감히 걷어내고 광역중심은 150m, 지역 중심 이하는 130m를 기준으로 삼아 중심지 위계별 차등 체계를 가동한다. 공공시설 기부채납이나 지역적 특수성이 인정될 경우 도시재정비위원회 심의를 통해 가이드라인 이상의 추가 조정도 가능하게 길을 열었다.
이번 3차 개선안은 시행일(2026년 5월 14일) 이전에 준공인가를 신청하지 않은 모든 사업장에 적용된다. 신규 구역뿐 아니라 기존에 사업을 추진 중이던 정비구역도 정비계획 변경 절차를 밟으면 완화된 기준을 적용받을 수 있어 수혜 대상이 넓을 것으로 전망된다.
