AMC 평가 전부 ‘양호’…“형식적 감독” 비판
상장리츠 첫 회생에도 사전 경고·제재 없어
국토부 “채무위험 대응·공시 강화 지시했다”
국토교통부가 최근 3년간 상장리츠(REITs·부동산투자회사)에 대해 24건의 현장검사를 실시했지만 제이알글로벌리츠의 유동성 위기를 사전에 포착하지 못한 것으로 나타났다. 유상증자 철회와 단기차입 확대 등 이상 신호가 반복됐음에도 감독당국 차원의 선제 대응은 없었다는 지적이 나온다.
20일 이종욱 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 국토부와 한국부동산원은 2023~2025년 상장리츠를 대상으로 종합검사와 특별검사 등 현장검사를 총 24건 실시했다. 같은 기간 법령 위반 적발 건수는 총 10건이었다. 다만 제이알글로벌리츠에 대한 사전 경고나 제재 조치는 없었다.
지난해 스타에스엠리츠를 포함해 총 다섯 차례 검사를 실시했고, 총 네 건의 법 위반 사항을 적발했다. 스타에스엠리츠는 현직 임원이 약 70억원 규모의 횡령·배임을 한 사실이 드러나 영업정지 처분과 함께 상장폐지됐다. 2024년에는 한화리츠와 에이리츠, 이지스레지던스리츠, ESR켄달스퀘어리츠 등이, 2023년에는 스타에스엠리츠와 롯데리츠 등의 부동산투자회사법 위반 행위를 적발했다.
하지만 시장에서는 정작 제이알글로벌리츠처럼 유동성·차입 구조 리스크가 누적된 사례는 걸러내지 못했다는 비판이 나온다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 핵심 자산인 ‘파이낸스타워’의 가치 하락으로 담보인정비율(LTV)이 약정 기준을 넘어서며 캐시트랩(자금 동결) 상태에 진입했고, 이후 단기차입 만기와 환헤지 정산 부담이 한꺼번에 몰리면서 결국 지난달 상장리츠 최초로 기업회생 절차에 들어갔다.
리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC) 경영실태평가도 도마에 올랐다. 경영실태평가란 AMC의 경영·재무 건전성, 업무 상태나 위험도를 종합적으로 분석하는 정기적인 평가다. 국토부는 최근 3년간 상장리츠를 운영하는 AMC 24곳을 평가했지만 모두 1~2등급으로 분류했다. 경영개선권고 및 경영개선계획 제출 요구 대상인 3, 4등급 업체는 단 한 곳도 없었다.
특히 지난해에는 AMC 15곳을 평가해 1등급 2곳, 2등급 13곳으로 분류했다. 제이알글로벌리츠를 운용한 제이알투자운용 역시 ‘양호’ 평가를 받았지만, 결국 상장리츠 최초 회생 사태가 발생한 셈이다. 시장에서는 AMC 평가가 재무건전성과 리스크를 종합적으로 평가한다고 돼 있지만 정작 핵심 금융 리스크는 제대로 반영하지 못했다는 지적이 나온다.
리츠업계 관계자는 “사고가 터지기 전 제이알리츠의 유상증자 철회와 단기차입 확대는 시장에서 대표적인 경고 신호인데 아무도 먼저 브레이크를 걸지 않았다”며 “형식적 검사와 계량 중심 평가의 한계가 드러난 사건”이라고 지적했다.
국토부는 제이알글로벌리츠와 관련해 사전 대응이 충분했다는 입장이다. 국토부 관계자는 “제이알글로벌리츠가 유상증자를 발표한 이후 자금조달과 채무상환 관련 현황 등을 모니터링했고, 현장검사 등을 통해 채무위험 대응계획 수립과 금융사고 위험에 대한 공시 강화를 지시했다”고 말했다. 다만 “기업의 채무관리와 재무건전성 유지는 기본적으로 해당 기업의 내부통제 기준과 경영 판단에 따른 자율 영역”이라고 설명했다.
