한때 국내 부동산 운용업계의 대표 성장 주자로 꼽혔던 마스턴투자운용이 올해 첫 사모사채 발행에 나선다. 지난해 일곱 차례 사모채 시장을 찾은 데 이어 올해도 외부 조달 창구를 다시 두드리는 것이다. 부동산 투자시장 침체로 본업 운용보수가 줄어든 가운데 현금성자산 축소와 단기 차입금 만기 부담이 맞물리면서 재무 여력을 둘러싼 시장의 관심이 커지고 있다.
18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 마스턴투자운용은 19일 40억원 규모의 제18회 무보증 사모사채를 발행한다. 만기는 2028년 5월 19일까지 2년이다. 표면금리는 연 6.5%로, 3개월마다 이자를 지급하는 이표채 구조다.
마스턴투자운용이 사모채를 발행하는 것은 올해 들어 처음이다. 마스턴투자운용은 지난해 4월부터 11월까지 총 7차례 무보증 사모사채를 발행했던 채권발행시장(DCM)의 대표주자다. 액면 기준 발행액은 총 359억6000만원에 달한다. 발행금리는 연 5.9~7.2% 수준이었다. 이번 발행금리 6.5%는 지난해 말 발행한 16·17회 사모채 금리 5.9%보다는 높지만, 지난해 상반기 7.2% 수준보다는 낮다.
제18회 사모채는 신규 투자 확대보다는 차환 성격이 강한 것으로 풀이된다. 기존 사모사채 중 제16회 50억원은 올해 10월, 제17회 30억원은 올해 11월 만기가 돌아온다. 지난해 말 기준 마스턴투자운용의 1년 이내 만기가 돌아오는 비파생 금융부채 현금은 918억원 수준이다. 2년 만기 사모채를 새로 발행해 일부 차입 만기를 2028년으로 넘기는 셈이다.
재무상태만 보면 부채 부담은 전년보다 낮아졌다. 마스턴운용의 연결 부채비율은 2024년 말 148.13%에서 지난해 92.41%로 개선됐다. 다만 현금 여력은 크게 낮아졌다. 현금및현금성자산은 같은 기간 1171억원에서 472억원으로 약 699억원 감소했다. 부채비율은 안정됐지만, 보유 현금이 줄어든 만큼 외부 조달을 통한 유동성 보강 필요성은 커진 것으로 보인다.
문제는 본업 수익 둔화다. 지난해 연결 수수료수익은 681억8000만원으로 전년 대비 12.0% 감소했다. 특히 집합투자기구운영보수는 749억7000만원에서 583억1000만원으로 22.2% 줄었고, 이 가운데 투자신탁위탁자보수는 542억7000만원에서 365억3000만원으로 32.7%나 감소했다.
투자신탁위탁자보수는 부동산 펀드 운용사가 펀드를 운용하면서 받는 핵심 반복수익에 가깝다. 해당 수익이 1년 새 177억원가량 줄었다는 것은 부동산 펀드 운용 기반에서 나오는 수익 체력이 약해졌다는 의미로 볼 수 있다. 투자회사운용수수료수익은 소폭 증가했지만 투자신탁위탁자보수 감소 폭을 상쇄하지는 못했다.
전체적인 실적도 둔화했다. 지난해 영업수익은 1231억원으로 전년 4769억원 대비 크게 줄었다. 2024년 반영됐던 분양수익 3539억원이 사라진 영향이 컸다. 영업이익과 당기순이익 모두 전년 대비 감소했고, 특히 당기순이익은 422억원에서 34억원으로 급감했다. 대손비용과 금융당국으로부터 부과받은 과징금이 반영되면서다.
실적 둔화와 현금 감소가 맞물린 가운데 최근 일부 개발·운용 자산의 회수 사례가 나왔다는 점은 긍정적인 대목이다. 코람코자산운용은 지난 3월 경기도 이천시 소재 ‘로지스포인트 호법’ 물류센터를 매입했다. 해당 자산은 한양산업개발이 시행·시공을 맡고 마스턴투자운용이 자산관리회사로 참여해 개발한 상온 물류센터다.
로지스포인트 호법A는 앞서 매각 과정에서 한 차례 난항을 겪었지만, 이후 상온 물류센터로 전환되고 임차 기반을 확보하면서 거래가 성사됐다. 침체된 부동산 투자시장에서도 임차 안정성을 갖춘 자산은 회수 가능성이 남아 있음을 보여준 사례다. 다만 감사보고서상 마스턴투자운용이 해당 매각으로 직접 인식한 손익 규모는 나타나지 않았다.
