강남·한강벨트 매물 급증…“시장 흡수는 제한적”
“중장기적 실거주 중심으로⋯속도는 완만할 것”
전문가들은 정부의 보유세 강화가 6월 지방선거 이후 본격화하되, 급격한 인상보다는 단계적으로 이뤄질 가능성이 크다고 내다봤다. 이에 따라 다주택자들의 자산 재편이 이어지는 가운데 ‘똘똘한 한 채’ 선호는 더욱 강화될 것으로 전망했다.
29일 본지가 전문가들을 대상으로 설문한 결과 ‘정부 규제’와 ‘보유세’ 등 세제 정책이 2분기 부동산 시장 가격의 중요 변수로 꼽혔다. ‘공급’ 역시 시장 방향을 좌우할 변수로 지목됐다.
이재명 정부 출범 이래 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 시행이 있었고 5월 9일 양도소득세 중과 재개가 예고되는 등 부동산 관련 규제가 계속 강화되는 상황이다. 보유세 등 부동산 세 부담 강화도 지속해서 시사하면서 상급지를 중심으로 매물은 늘어나는 추세다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 강남구 매물은 1만1168건(27일 기준)으로 양도세 중과 재개가 예고되기 전인 약 2개월 전과 비교해 45.7% 증가했다. 같은 기간 서초 50.5%, 송파도 63.5% 급증했다. 한강벨트 주요 지역인 성동도 92.6%, 마포 59.5%, 용산도 42.1% 증가했다.
전문가들은 보유세는 공정시장가액비율을 중심으로 현행 수준 유지 또는 점진적 상향이 유력할 것으로 내다봤다. 세 부담이 한 번에 크게 늘기보다는 하반기부터 완만하게 높아질 것이란 시각이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방선거 이후 보유세 조정에 손댈 가능성을 배제하기 어렵다”며 “정부 임기가 아직 4년 이상 남아 있는 만큼 단계적 접근이 이뤄질 것”이라고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 “보유세는 현행 유지 속 과세표준 현실화가 병행될 가능성이 크다”며 “이에 따라 다주택자는 수익성이 낮은 자산부터 선별 매도하고 핵심 입지는 유지하는 방향으로 포트폴리오를 재편할 것”이라고 말했다.
다만 매물이 늘어나더라도 시장에서 이를 모두 소화하기는 쉽지 않을 것이란 전망도 나온다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “매도 물량이 증가하더라도 시장에서 흡수되기 어려워 매도를 포기하고 다시 보유로 돌아서는 사례가 나타날 수 있다”고 했다.
세 부담 강화에 따라 증여 확대 흐름도 이어질 것으로 보인다. 최근 들어 초고가 주택의 경우 자산가치 상승 기대에 따라 순수 절세 목적을 넘어 실질적인 자산 이전 성격의 증여도 늘고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “세금 민감도가 높아진 만큼 자녀 증여나 일부 매각을 고민하는 흐름이 이어질 것”이라며 “이 경우 개별 상황에 맞춘 절세 전략이 중요하다”고 강조했다.
또 보유세 강화는 시장 전반의 다주택 축소와 함께 핵심지 중심의 자산 쏠림을 더욱 부추길 것으로 전망된다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “양도세 부담이 큰 상황에서 강남 등 핵심 입지는 보유세를 감내하며 유지하려는 경향이 강해질 것”이라며 “비핵심 자산은 정리하고 상급지 1주택 중심으로 재편되는 흐름이 가시화될 것”이라고 말했다.
