강남 3구·한강벨트 등 고가 아파트 보유세 급증
올해 서울 공동주택 공시가격 변동률이 전년 대비 19% 가까이 상승했다. 현실화율을 지난해와 같은 69%로 동결했음에도 집값 상승 여파가 고스란히 반영된 결과다. 이에 따라 ‘래미안 원베일리’ 등 강남 3구와 한강변 고가 아파트를 중심으로 보유세 부담이 50% 이상 늘어날 것으로 분석됐다.
17일 국토교통부가 발표한 ‘2026년 공시가격(안)’에 따르면 서울 공시가격 변동률은 18.67%로 전국 평균(9.16%) 대비 두 배가량 높았다. 지난해 변동률(전국 3.65%, 서울 7.86%)을 크게 웃도는 수치다.
올해 공시가격은 ‘2026년 부동산 가격공시 추진방안’에 따라 전년과 동일한 현실화율(69%)이 적용됐다. 공시가격은 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 약 1585만 가구를 대상으로 하며 ‘시세×현실화율’ 방식으로 산정된다.
서울 안에서도 상승 폭은 뚜렷하게 갈렸다. 고가 아파트가 밀집한 강남·송파·서초 등 강남3구 상승률은 24.7%였고 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 등 한강 인접 자치구도 23.13%로 크게 뛰었다.
반면 중·서대문·동대문·강서·종로·관악·성북·구로·은평·노원·중랑·강북·금천·도봉 등 그 외 자치구 상승률은 6.93%에 머물렀다. 자치구별로는 성동구가 29.04%로 가장 높았고 강남구 26.05%, 송파구 25.49%, 양천구 24.08%, 용산구 23.63%, 동작구 22.94% 순이었다.
공시가격 상승에 따라 종합부동산세 대상 주택도 늘어난다. 1가구 1주택자 기준 공시가격 12억원 초과 공동주택은 올해 31만7998가구(2.04%)에서 내년안 48만7362가구(3.07%)로 증가하는 것으로 집계됐다. 이 중 서울의 1가구 1주택자 종부세 대상 주택은 올해 28만365가구에서 내년안 41만4896가구로 48% 늘었다.
서울 공시가격이 유독 크게 오른 배경에는 지난해 집값 상승이 있다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격지수 연간 누계 상승률은 8.71%였다. 자치구별로는 송파구가 20.92%로 가장 많이 올랐고 성동구 19.12%, 마포구 14.26%, 서초구 14.11%, 강남구 13.59%, 용산구 13.21% 등이 뒤를 이었다.
정우진 국토교통부 토지정책관은 “현실화율이 동결된 만큼 올해 공시가격에는 지난해 동안의 개별 시세 변동만 반영됐다”며 “강남 3구 및 한강변 인접 주택을 제외하고 대부분 지역은 공시가격 변동이 크지 않아 보유세 부담도 전년과 유사할 것”이라고 설명했다.
공시가격 상승에 따라 보유세 부담도 크게 늘어날 전망이다. 특히 고가 주택이 밀집한 강남 3구와 한강벨트에서 증가 폭이 크다.
서초구 반포동 래미안 원베일리 전용면적 84㎡의 보유세는 올해 1829만원에서 내년 2855만원으로 56.1% 증가하는 것으로 추정됐다. 공시가격은 34억3600만원에서 45억6900만원으로 33.0% 올랐다. 세부적으로 보면 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세가 1000만원가량 늘었으며 내년 추정 보유세는 재산세 947만원, 종부세 1908만원이다.
강남구 압구정동 ‘신현대 9차’ 전용 111㎡의 세 부담 증가 폭은 더 컸다. 이 아파트의 보유세는 올해 1858만원에서 내년 2919만원으로 57.1% 증가할 전망이다. 공시가격은 34억7600만원에서 47억2600만원으로 36.0% 상승했다. 내년 보유세 추정액은 재산세 949만원, 종부세 1970만원이다.
한강 변 주요 단지도 비슷한 흐름을 보였다. 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡의 보유세는 289만원에서 439만원으로 52.1%, 성동구 행당동 ‘서울숲리버뷰자이’ 전용 84㎡는 307만원에서 475만원으로 54.6% 늘어난다. 용산구 이촌동 용산한가람 전용 84㎡ 역시 보유세가 477만원에서 676만원으로 41.7% 증가하는 것으로 나타났다.
전문가들은 공시가격 상승이 매물 증가 압력으로 작용할 가능성이 크다고 분석했다. 과세표준이 높아지면서 보유세 부담이 커지고 다주택자의 자산 처분으로 이어질 수 있다는 것이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공시가격 상승으로 서울 강남권과 한강 변 고가 주택의 보유세 부담 확대는 불가피하다“며 “다주택자는 보유세 누진 구조 영향으로 수익성이 낮은 주택부터 매도에 나설 가능성이 있다”고 말했다. 이어 “절세 목적의 매물이 늘면서 단기적으로는 가격 조정과 거래가 일부 나타날 수 있다”고 내다봤다.
