李대통령 "다주택자 대출 만기 연장 혜택은 불공정"
만기 대출 연장 단계서 RTI 규제 엄격 적용 방안 거론
금융당국이 다주택자의 대출 만기 연장 관행을 정비하기로 하면서 약 14조원 규모의 임대사업자 대출을 핵심 관리 대상으로 삼았다. 만기 연장 시 임대소득 대비 이자상환비율(RTI)을 재적용하는 방안이 유력하게 검토되고 있는 가운데 대출 연장 과정 전반에 대한 점검도 병행될 전망이다.
18일 금융권에 따르면 금융위원회는 19일 은행권과 상호금융권 등 전금융권 기업여신부 담당 임원들을 소집해 임대사업자 대출 상환 구조와 만기 연장 절차를 점검할 예정이다. 설 연휴 직전인 13일 전금융권 점검회의를 연 데 이어 연휴 직후 다시 회의를 여는 것이다. 다주택자 금융 관행 전반을 재검토하겠다는 기조가 반영된 것으로 풀이된다.
이재명 대통령은 최근 X(옛 트위터)를 통해 “양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 다주택자들에게 대출 만기가 됐는데도 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐”며 다주택자 대출 연장 혜택의 공정성을 문제 삼았다. 설 연휴 기간에도 관련 입장을 재차 밝히며 금융 특혜 관행의 점검 필요성을 강조했다.
금융권에서는 대통령이 언급한 ‘연장 혜택’이 일반 주택담보대출보다는 임대사업자 대출을 염두에 둔 것이라는 해석이 나온다. 개인 명의 주택담보대출은 통상 30~40년 만기의 분할상환 구조여서 만기 연장 이슈가 크지 않다. 반면 임대사업자 대출은 최초 3~5년 만기로 실행한 뒤 1년 단위로 연장되는 구조가 일반적이다.
지난해 말 기준 은행권 부동산 임대업 대출 잔액은 157조원으로 집계됐다. 이 가운데 상가·오피스 등 상업용을 제외한 주거용 임대사업자 대출은 약 13조9000억원 규모로 추산된다.
신규 개인 주담대와 임대사업자 대출은 각각 ‘6·27 대책’과 ‘9·7 대책’으로 중단된 상태다. 다만 기존 임대사업자 대출은 만기 연장 관행에 따라 비교적 완화된 심사가 이뤄져 왔다는 평가가 나온다. 이에 금융당국은 만기 도래 시 재심사를 강화하는 방안을 우선 검토하고 있다. 특히 연장 단계에서 RTI 규제를 엄격히 적용하는 방안이 핵심으로 거론된다.
RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것이다. 현재 규제지역은 1.5배, 비규제지역은 1.25배 이상을 충족해야 신규 대출이 가능하다. 예컨대 규제지역에서 연간 이자비용이 1000만원이라면 임대소득은 최소 1500만원 이상이어야 한다.
은행권은 최초 대출 실행 시 담보가치와 임대소득, RTI 등을 종합적으로 심사한다. 하지만 만기 연장 시에는 RTI를 별도로 적용하지 않고 형식적 점검에 그쳐 왔다는 지적이 있다.
금융권에서는 만기 연장 요건이 강화되면 일부 다주택자가 대출 상환을 위해 주택을 매각할 수 있다는 관측도 나온다. 반면 대출 부담이 임대료 인상으로 전가되거나 세입자 피해로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 금융당국은 시장 충격과 세입자 보호 문제를 함께 고려해 제도 개선 방향을 정할 방침이다.
