규제 틈새 파고든 '사업자대출 주택구입' 의심 거래

가계대출 규제가 잇따라 강화되면서 온라인을 중심으로 사업자대출이나 신탁대출을 활용한 이른바 ‘작업 대출’ 브로커 모집 사례가 잇따르고 있다. 일반 주택담보대출이 사실상 막히자 규제의 틈을 노린 우회 대출 수요가 커지는 양상이다. 이러한 거래는 브로커가 법무사 등과 공모해 서류를 정교하게 조작하는 방식으로 이뤄지고 있어 실질적인 단속과 적발이 쉽지 않다는 우려가 제기된다.

17일 금융권에 따르면 최근 온라인상에서는 신탁·사업자대출을 활용해 주택 구입 자금을 마련하기 위한 조직을 모집하는 사례가 포착되고 있다. 실제 한 부동산·대출 관련 온라인 커뮤니티에는 규제지역 부동산 대출을 함께 진행할 파트너를 구한다는 글이 게시됐다.

해당 글에는 법무사와 함께 자체감정이 가능한 지역농협·수협 대출 담당자가 필요하다는 내용이 담겼다. 일정 부분 금융수수료를 지급하겠다는 제안도 포함됐다. 대출 규제로 수요가 늘면서 기존 인력만으로는 물량을 소화하기 어렵다는 설명도 덧붙였다.

이들은 신탁대출과 사업자대출을 결합해 자금을 조달하는 방식을 택하고 있다. 신탁대출은 부동산 소유권을 신탁회사로 이전한 뒤 신탁재산을 담보로 대출을 받는 구조다. 사업자대출은 법인을 설립하거나 개인사업자 명의로 대출을 받아 주택 잔금을 처리하는 방식이다. 예전부터 사업자대출은 자격 제한이나 자본금, 전문면허 요건이 비교적 느슨해 부동산 대출 규제의 ‘우회로’로 지목돼 왔다.

종전 주택담보대출비율(LTV)은 규제지역 30%, 비규제지역 60%였으나, 현재는 수도권·규제지역의 경우 사실상 0%까지 강화됐다. 이에 최근에는 사채나 지인 차입 등으로 먼저 주택 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마친 뒤, 사업자대출을 받아 기존 자금을 상환하는 방식을 활용하고 있다. 주택 구입 목적을 숨길 수 있기 때문이다.

금융권에서는 신탁·사업자대출이 실질적으로 주택 구입을 위한 규제 회피 수단으로 활용될 경우 약정 위반이나 불법 논란으로 이어질 수 있다고 보고 있다.

이처럼 우회 대출로 의심되는 사례가 잇따르면서 정부도 관련 동향을 예의주시하며 대응에 나서는 모습이다.

정부는 지난달부터 부동산 시장 교란 행위 근절을 위해 국무총리 소속 범부처 ‘부동산 감독 추진단’을 본격적으로 가동했다. 추진단은 국무조정실을 중심으로 △국토교통부 △행정안전부 △금융위원회 △국세청 △경찰청 등이 참여하는 상설 조직이다. 조사·수사 협업체계를 강화하고 향후 감독기구 출범을 위한 법령 개정 등 제도적 기반을 마련할 계획이다.

금융위도 사업자대출을 이용한 우회 대출에 대한 점검을 강화하고 있다. 금융위에 따르면 올해 1월부터 7월까지 은행권 대출 5805건을 점검한 결과, 약정을 위반해 대출자금으로 주택을 구매한 사례 45건(119억 원)을 적발해 이 가운데 38억 원을 환수했다. 내년 1월부터는 약정 위반 차주 정보를 신용정보원에 등록해 전 금융권의 신규 대출을 제한할 방침이다.

금융권 한 관계자는 “가계대출 규제가 강해질수록 이를 우회하려는 시도가 반복되고 있다”며 “다만 금융당국 인력만으로 불법 대출을 일일이 적발하는 데에는 한계가 있고, 법무사를 통한 서류 진행 과정에서 형식상 요건을 갖추면 사전 차단이 쉽지 않다”고 말했다. 이어 “이른바 작업대출로 판단될 경우 일정 기간 신규 사업자대출이 제한될 수 있다”고 덧붙였다.