“빚내서 집 사라”...주택시장 부양이 남긴 상흔 [정권별 부동산 정책, 결정적 장면⑥]

2014년 최경환 당시 경제부총리가 내놓은 부동산 대책을 두고 시장이 붙인 별명이었다. 박근혜 정부의 부동산 정책은 이 한 문장으로 요약된다. 침체된 내수를 살리기 위해 부동산 시장을 경기 부양의 핵심 수단으로 삼았고 대출 규제를 풀고 금리를 낮추며 소비 심리를 자극했다.

2013년 2월 박근혜 정부가 출범했을 당시 주택시장은 장기간의 침체에서 벗어나지 못하고 있었다. 한국부동산원에 따르면 2012년 서울 아파트 매매가격지수는 전년 대비 1.3% 하락했고 국토교통부 통계상 서울 아파트 연간 거래량은 약 8만3000건 수준으로 이전 정부 임기 초인 2008년의 절반 수준에 그쳤다. 여기에 가계대출 부담에 시달리는 ‘하우스푸어’, 전세난에 내몰린 ‘렌트푸어’가 사회 문제로 부상했다.

정부는 침체를 돌파하기 위해 주택 거래 활성화에 나섰다. 2013년 발표한 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’의 핵심은 거래 유인책이었다. 9억 원 이하 신규 주택이나 미분양 주택을 구입할 경우 향후 5년간 양도소득세를 전액 면제하는 조치를 도입했다. 예컨대 6억 원에 주택을 구입해 3년 뒤 7억5000만 원에 팔아도 세금을 한 푼도 내지 않아도 되는 구조였다. 다주택자에 대한 양도세 중과도 한시적으로 완화했다.

이듬해인 2014년 이른바 ‘8·28 부동산 대책’이 발표되면서 부양 기조는 더욱 뚜렷해졌다. 정부는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%, 60%로 완화하고 은행권 대출 문턱을 크게 낮췄다.

최 부총리는 당시 “가계가 너무 빚내는 걸 걱정하다 보니 경제가 위축됐다”며 규제 완화의 필요성을 강조했다. 같은 해 한국은행은 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 이듬해에는 1.25%까지 인하했다. 대출 완화와 초저금리가 결합하면서 ‘빚내서 집 사라’는 말이 시장 전반으로 확산됐다.

세제·재건축 관련 규제도 잇따라 풀렸다. 2014년 말 통과된 ‘부동산 3법(재건축초과이익환수제 유예, 분양가상한제 폐지, 재건축 조합원 분양 허용)’은 도시정비사업의 걸림돌을 제거했다. 재건축 연한은 40년에서 30년으로 단축됐고 분양가 자율화로 민간 주도의 공급이 확대됐다. 2015년에는 중산층 장기임대를 표방한 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)’ 제도가 도입됐다. 공공임대 위주의 공급정책이 민간 중심으로 전환된 시점이었다.

정책 완화의 효과는 박근혜 정부 임기 내내 나타났다. KB부동산 통계에 따르면 전국 아파트 평균 가격은 임기 초 2억6015만 원에서 2017년 3억1949만 원으로 22.8% 상승했다. 서울은 같은 기간 18.7% 오르며 처음으로 평균 6억 원을 넘어섰다. 주택종합매매가격지수 역시 2013년 말 전국 기준 70.7에서 2016년 말 76.4로 약 8.1%, 서울 62.9에서 68.2로 8.4% 상승했다.

▲박근혜 전 대통령. (사진제공=e영상역사관)

그러나 경기 회복의 대가도 컸다. 정부의 부동산 투자 부채질 탓에 가계부채는 2012년 962조 원에서 2017년 1400조 원을 돌파했다. 비은행권 대출이 급증하면서 부채의 질이 악화됐고 주택담보대출이 투기자금으로 변질됐다.

또한 서울에선 강남과 비강남 격차가 더욱 벌어졌다. 경실련에 따르면 박근혜 정부 4년 동안 강남3구의 30평형 아파트값은 9억1000만 원에서 12억5000만 원으로 37% 상승한 반면, 비강남은 4억2000만 원에서 4억9000만 원 오르는 데 그쳤다. 이에 따라 강남과 비강남의 격차는 5억 원에서 7억7000만 원으로 벌어졌다.

전문가들은 박근혜 정부의 정책을 “단기 부양에는 성공했지만 구조적 위험을 누적시킨 시기”로 평가한다. 다음 문재인 정부 시기의 폭등을 부른 ‘압력 밸브’ 역할을 했다는 지적이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(본지 자문위원)은 “박근혜 정부의 ‘빚내서 집 사라’ 기조는 당시 집값이 바닥을 친 극심한 침체 국면에서 경기 회복을 서두르려던 상황을 반영한 것”이라며 “하우스푸어 사태로 내수가 위축되자 정부가 부동산에 지나치게 의존한 측면이 있었다”고 말했다.

이어 “정책은 항상 빛과 그림자가 있다”며 “과도한 규제나 지나친 완화 모두 시장의 변동성을 키우고 주거 불안을 유발할 수 있다는 점에서 박근혜 정부의 부양책도 결과적으로 다음 정권의 집값 폭등을 부른 단초가 됐다”고 덧붙였다.