힘실리는 보유세 강화론⋯지방세수·공시가 '고차방정식'

▲서울 남산에서 대규모 아파트 단지가 보이고 있다. (뉴시스)

정부가 부동산 세제의 전반적인 개편 작업에 시동을 걸었다.

집값 안정을 위해 보유세를 강화해야 한다는 주장이 나오지만, 정책 부작용 우려도 커 단독 처방은 어려울 전망이다. 결국 보유세 강화는 거래세 등 다른 세제와의 종합적인 개편과 맞물려 진행될 것으로 보인다.

19일 정부부처에 따르면 기획재정부(종부세·양도세), 행정안전부(재산세·취득세), 국토교통부(공시가격) 등이 참여하는 태스크포스(TF)가 중장기 논의를 시작했다.

전반적인 밑그림은 내년 6월 지방선거 이후 발표될 2026년 세제개편안에 담기는 시간표가 유력하다.

가장 큰 쟁점은 '보유세 강화, 거래세 인하' 구상과 지방 세수 문제의 충돌이다. 취득세와 재산세는 지자체 재정의 근간이다. 지난해 취득세는 약 26조 원으로 전체 지방세수의 22.8%를 차지했고, 재산세도 15조1000억 원에 달했다.

반면 국세인 종합부동세 중 주택분 결정세액은 약 1조 원에 불과하다. 고가 주택을 잡기 위해 종부세를 대폭 올려도, 취득세 인하에 따른 지방세수 감소분을 메우기는 역부족이다. 이 때문에 세수 충격을 최소화하려면 전국민에게 포괄적으로 영향을 미치는 재산세까지 함께 인상하는 쪽으로 논의가 흐를 공산이 크다.

보유세 인상의 핵심 수단으로는 공정시장가액비율(공정비율)과 공시가격 현실화율이 꼽힌다.

올해 공동주택 공시가격 현실화율은 평균 69%이고, 1주택자 종부세 공정비율은 60%다. 시세의 41%(0.69x0.60)만 과세표준으로 잡히는 셈이다.

이에 윤석열 정부 당시 80%에서 60%로 내렸던 공정비율을 다시 원상복구하고, 문재인 정부 시절의 '공시가격 로드맵'을 부활시켜 현실화율을 높이는 방안이 거론된다.

이 경우 일부 고가주택은 세 부담 상한(150%)까지 보유세가 불어날 수 있다. 다만 공시가격은 건강보험료 등 67가지 행정지표와 연동돼 신중한 접근이 필요하다.

고가 1주택을 선호하는 '똘똘한 한채' 현상을 자초한 과세 체계도 수술대에 오른다. 주택수 기준을 가액 기준으로 바꾸는 단순 접근보다, 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제나 고령자특별공제 혜택을 줄여 고가 1주택의 세 부담을 늘리는 방식이 유력하다.

이와 맞물려 다주택 중과 제도의 합리적 개선도 숙제다. 특히 수도권과 비수도권의 극심한 집값 양극화를 고려해, 적어도 수도권 이외 지역에는 다주택자 개념을 완화해 지역 경기 위축을 막아야 한다는 전문가들의 지적도 나온다.