재건축 개발 부담금 9월 25일부터 시행

오는 9월 25일부터 재건축단지에 개발이익 환수를 위한 개발부담금이 부과된다. 이에 따라 재건축 조합원은 공사비 분담금 외에 새로운 부담금을 떠안게 돼 재건축 사업의 침체가 예상된다.

건설교통부는 2일 3.30 부동산정책에 따라 지난 5월 제정·공포된 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'에 대한 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련하고 3일 입법예고한다고 밝혔다.

이번 시행령에 따르면 재건축 개발부담금은 원칙적으로 재건축 조합 단위로 부과되며 조합은 각 조합원별로 이를 분할해 각각 납부토록 한다. 따라서 재건축 조합은 관리처분계획시 개발부담금 산정 및 배분 기준을 명시해야 한다.

◆개발부담금 산정 방식

개발부담금 산정 기준은 법시행일인 9월 25일 이후 발생한 초과이익에 대해서만 환수한다는 것을 원칙으로 작성됐다. 산식은 준공시점의 주택가격에서 추진위원회 승인시점의 주택가격, 개발비용, 정상집값상승분을 뺀 것으로 산정한다. 또 기간 안분 기준을 정해 법 시행일 이전 발생한 초과이익 분은 감해주는 방식을 채택했다.

여기서 주택가격은 공시가격을 기준으로 하되 공시가격이 없는 경우엔 복수의 감정평가법인이 산정한 감정가의 산술 평균가격을 공시가 추정가격으로 책정할 방침이다.

개발비용은 건축비, 조합운영비, 설계감리비 등 재건축 조합이 사업과 관련하여 지출한 비용으로 하되, 재건축 조합이 회계 감사를 받은 후 계약서, 금융자료, 세금납부 자료 등 증빙서류를 갖춰 제시해야 한다. 또 개발부담금의 중복부담 소지를 없애기 위해 기반시설부담금 및 기존 재건축 임대주택 의무건설에 따른 비용은 개발비용으로 인정하기로 했다.

재건축사업기간 중 정상주택가격 상승분은 정기예금이자율(1년 만기)과 시·군·구 평균 가격 상승률(국민은행) 가운데 높은 비율을 기초로 산정해야 한다.

◆개발부담금 납부 및 운용

부담금은 부과 종료시점부터 4월 이내에 부과되며 조합원은 부과일부터 6개월 이내에 납부해야 한다. 부담금 부과·징수, 이의신청 등의 업부는 해당 시장·군수·구청장이 담당한다. 부담금은 현금납부가 원칙이지만, 재건축사업으로 지어지는 주택으로 납부하는 물납도 가능하다.

건교부는 이번 개발이익 환수 제도 시행으로 재건축 과정에서 발생하는 과도한 개발이익이 효과적으로 환수, 투기억제와 무분별한 사업에 따른 자원낭비가 줄어들 것으로 기대하고 있다.

건교부 관계자는 "부담금 수입 전액은 도시 주거환경 정비, 도시재정비, 저소득층 주거복지 지원 등에 사용될 예정"이라며 "도시내부의 균형발전과 서민 주거안정에 기여할 것"이라고 말했다.

재건축부담금은 법 시행일 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 단지부터 적용된다. 부담금 부과비율은 개발이익에 따라 0~50%로 누진해서 부과된다. 다만 법 시행일 이전에 해당하는 금액은 부담금에서 제외한다.

면제(0%) 대상 기준은 조합원당 개발이익이 3000만원을 넘지 않아야 하기 때문에 지방과 수도권 외곽지역, 서울 강북권 등이 개발부담금 면제대상이 될 전망이다. 반면 상대적으로 많은 이익을 얻고 있는 서울 강남권의 경우 최대 누진율(50%)이 적용될 가능성이 높다.

한편 정부가 9월 25일 법 시행 이후에 발생하는 초과이익에만 환수하겠다는 방침을 밝혔음에도 개발 부담금을 준공시점 주택가격에서 개시시점 주택가격으로 정한 뒤 기간을 안분함에 따라 재건축 추진위 설립 이후 재건축 아파트를 매입한 수요자는 상대적으로 큰 손실을 입게될 것으로 전망된다.