여의도 서울아파트 3억원은 거품?

최근 '주택공급에 관한 규칙' 개정에 따라 주상복합 신축 추진이 불가능해진 서울아파트의 가격하락 여부에 대해 시장의 관심이 쏠리고 있다.

지난 2004년 1월부터 지난주까지 서울아파트의 매매가 상승률은 94.7%. 이 기간 여의도 아파트의 평균가격 상승률은 53.4%로 서울아파트 매매가 상승세의 절반을 조금 웃도는 수준이다.

서울아파트가 본격적인 가격 상승세를 보인 것은 올 4월 이후부터다. 60층 이상 초고층 주상복합 아파트 건립계획이 본격화된 3월말 당시 평당 2800만원 선이던 서울아파트는 이후 급등세를 보이면서 7월초 현재 32.1%가 뛴 평당 3700만원까지 치솟았다. 같은 기간 서울아파트를 제외한 여의도 재건축 대상아파트의 매매가는 8.1%가 올라 현재 서울아파트보다 1350만원 가량이 낮은 평당 2368만원에 형성돼 있다.

서울 아파트는 소규모 단지이긴 해도 50평형과 69평형 등 대형평형으로만 구성돼 있어 가격 상승세는 다른 여의도 재건축 대상 아파트보다 높게 형성됐던 곳. 하지만 주상복합 건립이 무산되면 서울아파트는 재건축도 어려운 ‘애물단지’가 될 가능성이 크다.

현재 추정되는 서울아파트의 용적률은 180%선으로 도정법에 따라 재건축을 추진할 경우 받을 수 있는 용적률은 최고 250%선으로 늘릴 수 있는 용적률은 70%가량에 그친다. 하지만 서울아파트는 대형평형만 있어 소형평형 의무비율과 임대아파트를 적용할 경우 재건축에 따른 사업수익성은 '제로'에 가깝다는 게 전문가들의 분석이다.

따라서 주상복합 건립이 되지 않는다면 2004년 초부터 매매가 상승률이 서울아파트의 1/3을 가까스로 넘고 있는 시범아파트 등보다 오히려 더 떨어질 가능성이 크다는 게 이들의 이야기다.

특히 올 4월 이후부터 급등한 가격은 주상복합 신축에 따른 기대심리에 의한 매매가 상승임을 감안할 때 서울아파트가 타 아파트보다 더 오른 24%P(32.1%-8.1%)가량은 거품으로 구분할 수 있다.

이 경우 서울아파트가 정상적으로 가격이 올랐다면 7월초 현재 평당 매매가는 3046만원이 돼야 하는 것으로 나타난다. 따라서 현재 형성하고 있는 평당 3700만원 중 650만원 가량은 주상복합 추진이 무산되면 빠질 거품이 된다.

현재 서울아파트 50평형의 매매가는 18억2500만~18억7500만원선. 하지만 정상적인 상승분으로 추정되는 평당 3050만원을 감안하면 서울아파트 50평형의 매매가는 15억2500만원 선이 되는 만큼 이경우 약 3억원 가량은 주상복합 건립이 무산이 되면 하락할 수 있는 가격으로 분석된다.

여의도 현지 중개업소 관계자는 "매물이 거의 없는 만큼 이번 사태에 따른 집값 하락 현상은 아직 나오지 않은 상황" 이라면서도 "만약 주상복합이 무산되면 서울아파트는 말그대로 무용지물이 되는 만큼 거품으로 분석되는 3억원 보다 더 떨어질 가능성도 있다"고 말했다.