주택담보대출 482조로 가계부채 절반…경고음 커졌다

가계부채가 1000조원에 바짝 다가서면서 발등에 떨어진 불이 됐다. 4·1 부동산 대책 발표 후 주택 취득세 감면 혜택 종료를 앞두고 주택담보대출 수요가 급증한 게 주요 원인이다. 특히 감독관리가 어려운 제2금융권 중심으로 부채가 급증하고 있어 금융당국의 가계부채 연착륙 종합대책의 수정이 불가피하게 됐다. 앞서 금융당국은 “상대적으로 관리가 소홀한 제2금융권이나 기타 금융기관의 대출을 억제하겠다”고 밝혔다. 그러나 올해 가계 대출시장 흐름은 금융당국의 의지와 달리 정반대의 모습을 보였다.

3분기 예금은행의 주택담보대출은 전 분기보다 1조원 증가한 322조2000억원을 기록했다. 문제는 저축은행, 신협, 상호금융 등 비은행예금취급기관의 주택담보대출이 급증했다는 점이다. 지난 6월 증가폭은 3조1000억원 수준이었으나 9월말에는 3조6000억원으로 확대됐다. 잔액은 199조3000억원을 기록했다. 이에 3분기 기준 주택담보대출(예금취급기관+주택금융공사 등)은 481조9000억원으로 전 분기 대비 5조3000억원 증가했다.

가계부채가 상승 반전한 것은 지난 2분기로 4·1 부동산 대책이 분기점이 됐다. 부동산 경기 활성화를 위해 일부 LTV(담보인정비율) 완화 정책을 펴는 등 주택담보대출 숨통이 트였기 때문이다.

이처럼 주택담보대출이 빠른 속도로 늘면서 부실화 우려도 함께 커지고 있다. 우선 주택담보대출 금리가 상승하고 있기 때문이다. 지난 9월 예금은행 주택담보대출 금리는 신규 취급액 기준 연 3.82%로 전월보다 0.02%P 올랐다. 주택담보대출 금리는 지난 6월 3.73%로 역대 최저점을 찍은 뒤 7월부터 석 달 연속 상승했다. 주택담보대출 금리 상승은 가계에 이자부담을 가중시킨다. 가계부채 상환 압박을 키우고 주택가격 하락을 유도하는 원인이 된다. 가계부채 상환부담 가중과 집값 하락이라는 이중고의 고통에 시달리게 된다.

무엇보다 내년 미국의 양적완화 축소에 따른 시장금리 상승으로 이어질 경우 만기 도래하는 일시상환 주택담보대출자들이 난관에 봉착할 것으로 보인다. 미국 양적완화 축소→시장금리 상승→부채상환 부담 가중이란 사이클에서 가계부채의 폭발력을 키우는 요인이 되기 때문이다.

여기에 정부가 전·월세난을 해결하기 위해 발표한 8·28 전·월세대책이 유명무실해지면서 전셋값 상승과 맞물린 금융기관의 적극적인 전세대출 확대는 가계부채 위험을 더욱 고조시키고 있다.

지난달 은행 순수 전세자금 대출은 국민·우리·신한·하나 등 4대 은행에서 2794억원까지 증가했다. 전체 전세자금대출은 2009년 말 33조5000억원에서 지난 6월 기준 60조원으로 3년 반 만에 두 배 가까이 늘었다.

전셋값이 급등하면서 하우스푸어 문제가 수면 아래로 잠복하고 있다. 그러나 전문가들은 하우스푸어의 부실이 렌트푸어로 이전되고 있다고 지적한다. 전세난이 가중되면서 깡통전세가 늘어나고 있어서다.

◇ 은행권 LTV 초과 주택담보대출 부실화 = 최근 은행권은 주택담보대출 영업을 강화하고 있다. 경기침체로 신용대출 연체율이 높아지고 기업대출 부실도 커졌기 때문이다. 주택담보대출은 담보를 회수할 수 있어 은행 입장에선 상대적으로 안전하다.

그러나 대출자 입장에선 이자 부담으로 대출금 상환부담이 커지면서 주택담보대출의 위험신호가 다시 감지되고 있다. 올 들어 집값 하락과 주택담보대출 규제인 LTV 급등이 맞물리면서 과도한 주택담보대출로 인한 가계 부실화 가능성이 높아지고 있다는 분석이다.

무엇보다 내년 만기가 도래하는 일시상환 주택담보대출 규모가 올해보다 17조5000억원 늘어난 40조7000억원으로 집계되면서 큰 위협요인이 되고 있다.

또 대출 당시보다 집값이 하락하면서 LTV 60%를 초과한 은행권 대출잔액도 지난 6월 말 기준 약 53조원으로 전체 주택담보대출의 18% 수준까지 도달했다. LTV를 초과했다는 것은 대출원금 일부를 즉시 상환해야 하는 위험대출로 분류된 상태를 말한다. 다시 말해 LTV 한도 범위 내에서 받은 대출이 갈수록 담보 가격이 떨어지며 깡통주택으로 몰락하고 있다는 뜻이다. 특히 LTV가 80%를 초과했다는 것은 현재 주택 경락률(감정가 대비 낙찰가율)이 75%인 점을 감안할 때 주택을 처분해도 은행이 대출금 전액을 회수하기가 어렵다는 의미로 문제의 심각성이 크다.

여기에 제2금융권 LTV 초과 대출은 부실 뇌관으로 지목되고 있다. 올 상반기 상호금융, 여전사, 저축은행의 LTV 초과 대출은 은행권보다 더 심각한 것으로 나타났다. 상호금융·여전사의 총 주택담보대출은 53조8000억원으로 이 중 65.1%인 35조원이 LTV 60%를 초과한 것으로 나타났다. 저축은행은 전체 주택담보대출(1조2000억원)의 66.7%인 8000억원이 LTV 60%를 초과했다.

금감원 관계자는 “은행보다 상대적으로 규제와 감독이 허술한 점을 이용해 LTV의 80~90% 대출을 해주거나 편법 대출을 해줬다는 지적이 잇따라 제기됐다”며 “문제는 은행에서 대출을 거절당하거나 담보가치가 충분치 않을 때 제2금융권을 찾는 사례가 많아 은행보다 제2금융권이 더 위험하다”고 말했다.