[건설사 옥죄는‘미분양 덫’]분양가 할인은 기본…파격 혜택 내걸고 수요자 유혹

건설사들이 미분양 털어내기에 안간힘을 쓰고 있다. 주택시장 장기침체 속에 순위내 청약 이후 미분양 아파트로 남는 경우가 늘어나면서 파격적인 조건으로 수요자들을 유혹하는 건설사들이 늘어나는 추세다.

특히 최근에는 중도금 무이자 등 금융 혜택은 물론 프리미엄 보장제, 계약금 안심보장제 등 분양자의 안전까지 보장하는 다양한 마케팅이 일반화 되고 있다.

불과 몇년만 하더라도 이런 혜택은 입지 경쟁력이 현저히 떨어지거나 고가의 중대형 평형 일부에서 찾아볼 수 있었다. 그러나 최근에는 유망 사업지나 중소형까지도 혜택을 주는 단지들을 쉽게 찾아볼 수 있다.

◇ 파격적 혜택으로 수요자 유혹 = 현대산업개발이 경기 부천시 약대주공2단지를 재건축해 분양 중인 ‘부천약대 아이파크’는 최대 23.3%까지 분양가를 할인해 판매 중이다.

중소형인 전용 84㎡는 당초 4억9500만원에서 3억7980만원으로 1억1500만원 이상 할인을 받을 수 있고, 대형 평형인 전용 182㎡는 최대 17% 할인을 받아 8억원대에 매입이 가능하다. 계약금도 초기에는 2000만원만 내고 1개월 후에는 계약금 10%에서 2000만원을 제외한 나머지 금액을 내는 분납 방식으로 초기부담을 줄였다.

STX건설은 경기 수원시 이목동에 분양 중인‘수원장안 STX 칸’에 프리미엄 보장제를 내걸었다.

전용 101·103㎡는 입주 후 3000만원, 114·124㎡는 5000만원의 프리미엄을 달성하지 못하면 그 차액을 지급하기로 한 것이다. 여기에 계약금 5%, 중도금 전액 실시하는 등 금융조건도 파격적이다.

두산중공업이 서울 중구 흥인동에 분양하고 있는 주상복합 ‘청계천 두산위브더제니스’는 단지는 추후 금융조건 변경때 기존 계약자도 혜택을 소급 적용 받는 ‘고객 안심보장제’를 실시하고 있다.

롯데건설이 서울 종로구 평창동 올림피아 호텔부지에 분양 중인 ‘롯데캐슬로잔’은 일부가구에 한해 취득세 4.6% 전액 및 인테리어 비용을 지원하고 있다. 또한 분양금액 50% 해당하는 잔금을 2년간 유예해준다.

한라건설이 파주 교하신도시 A22블록에 분양 중인 ‘한라비발디 플러스’는 중도금 전액 무이자와 함께 전용 84㎡의 경우 일부 층에 한해서 분양가 보장제를 실시한다. 101㎡는 잔금 5000만원을 1년간 유예 적용했다.

한화건설은 현재 경기 김포시 풍무동에 분양 중인 ‘한화 꿈에그린월드 유로메트로(1, 2블록)’는 계약금 5%에 ‘계약금 안심보장제’를 실시하고 있다. 계약금 안심보장제는 계약금을 납입한 계약자가 입주지정기간에 개인 사정이 있거나, 분양시장이 악화됐을 때 환불을 원하면 계약금을 전액 환불해주는 제도다.

대형건설업체 한 관계자는 “예전에는 각종 혜택을 제공하는 아파트들에 하자가 있는 것이 아닌가 색안경을 끼고 보는 시선이 많았는데, 요즘은 조금이라도 미분양이 발생하면 어떤 혜택이 추가될지 기다리는 수요자들이 적지 않다”며 “이에 건설사들도 고객의 눈높이에 맞춰 다양한 혜택을 개발·제공하려고 노력하고 있다”고 설명했다.

◇ ‘○○○보장제’의 허와 실 = 이처럼 건설사들이 다양한 혜택을 내세워 판촉전을 벌이면서 어느 정도 미분양 해소 효과를 보고 있다고 업계는 말한다. 그러나 계약 당시 특약사항을 건설사들이 제대로 이행할지 여부는 아직 미지수로 남아 있어 수요자 입장에서는 경계할 필요가 있다.

특히 시세가 떨어지면 그만큼 보상해준다는 분양가 보장제(또는 원금·프리미엄 보장제)는 시세 기준을 명확히 할 필요가 있다. 시세 기준이 국민은행 시세냐 국토해양부 실거래가냐 중개업소 호가냐에 따라 같은 단지라도 수천만원에서 수억원 차이가 날수 있다. 그러나 분양가 보장제를 내세운 건설사들은 이 시세 기준을 명확히 설정하지 않고 있다.

이에 지난 2008~2009년 이 제도를 실시한 건설사가 분양 당시 내걸었던 조건을 지키지 않아 계약자들과 갈등을 빚은 사례가 많다.

실제 지난 2009년 이 제도를 실시한 A아파트를 산 주민들은 입주 후 분양가보다 싼 매물이 나오자, 계약해지와 분양대금 반환을 요구했다. 그러나 시행사 측은 분양가보다 높게 거래된 아파트가 있다며 이를 거부했다. 입주민들 사이에선 건설사가 보장제를 피하기 위해 ‘사기 분양’를 했다는 주장이 일기도 했다.

보장제를 실시하는 주체가 시공사가 아닌 시행사라는 점도 문제로 지적된다. 오랜 건설경기 침체로 중견건설사들도 부도 위기에 내몰린 상황에서 수백·수천 가구의 보장금액을 지급할 능력이 있는 시행사는 거의 없다고 보는 편이 맞다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “부동산 시장이 장기 침체를 겪다보니 일단 팔고보자는 식의 ‘고육지책’으로 보장제가 난무하고 있다”며 “조건이 특별하게 좋은 아파트는 입지와 미래가치 등에서 문제를 안고 있을 가능성이 많기 때문에 신중한 판단이 요구된다”고 말했다.

아울러 보장제 아파트를 구입할 때는 추후 건설사와의 분쟁 발생시 자신의 권리를 주장할 수 있도록 꼼꼼히 따져보는 작업이 필요하다고 전문가들은 말한다.

부동산써브 함영진 실장은 “수많은 시공사나 시행사가 특혜를 준다고 광고하지만 이는 가져다 붙이기 나름”이라며 “정작 보장의 폭과 질을 나중에 제대로 수행할지가 중요하기 때문에 특약사항이 계약서상에 명기돼 있는지 확인해보는 것이 필수”라고 조언했다.