용적률 확대 임대주택 비율 높아져 실효성 의문

"늘어나는 용적률 만큼 임대주택도 지어야 한다는 것에 주목해라"

재개발 용적률을 300%까지 올려주기로 한 정부의 도시정비법 개정안에 대해 부동산 전문가들은 소형 임대주택 비율도 높아진다는 점에 주목해야 한다고 조언한다.

사실상 건축비만 받고 지어야 하는 임대주택이 늘면 용적률 상향도 무용지물이라는 것이다. 때문에 재개발 사업성 훼손을 우려한 조합원들의 동의를 이끌어 내기 어려울 것이라는 지적이다.

이미윤 부동산114 연구원은 "임대주택의 경우 서울에서 평당 1000만원에 분양해 봐야 건축비 정도 회수할 수 있어 남는게 없다" 며 "아파트 단지내 임대 아파트가 늘면 투자가치도 떨어진다 "며 정부정책 실효성에 의문을 제기 했다.

용적률 상향에 따른 난개발도 문제라고 지적한다. 용적률을 300%까지 올리면 20층 이상 고층 아파트 건축이 가능해지나 그 만큼 동간 간격이 줄어드는 등 단지 쾌적성은 떨어진다는 것이다.

김부성 부동산부테크연구소장은 "20층 건물이 빽빽히 들어서 있는 단지를 상상해 보면 용적률 확대에 따른 문제점을 짐작할 수 있을 것"이라고 말했다. 용적률 상향을 적용할 수 있는 단지가 많지 않을 수 있다는 지적도 나온다.

재건축 단지의 경우 기준 용적률 보다 20%를 올려주는 제도가 있으나 각종 고도 제한 등으로 적용할수 있는 단지는 한정돼 있다는 것. 따라서 해당 사업지 특성에 따른 각종 규제 탓에 혜택을 받을 수 있는 재개발 지역이 많지 않을 수 있다는 것이다.

재개발 단지 미래가치 훼손도 문제다. 지금 당장은 용적률 상향에 따른 사업성 상향을 기대할 수 있으나 단지내 다수의 임대주택이 들어서면 장기적으로는 아파트값 상승을 저해할 수 있는 요인으로 작용할 것이라는 지적이다.

조은상 닥터아파트 연구원은 "임대주택 비율을 줄이기 위해 강남재건축 단지에서 1대1 재건축을 추진하는 것도 같은 맥락"이라며 "오죽하면 임대주택을 별동으로 짓는 단지도 나온다. 아직도 임대주택을 꺼리는 정서가 뿌리 깊이 내려 있다"고 말했다.

더불어 재건축 시기를 조정하는 대안도 실효성이 없다는 지적이다. 당장은 전세난을 해소하는 방안이 될 수도 있으나 단지별 형평성 문제가 대두되면 밀려드는 민원을 지자체에서 견디기 어려울 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

조 연구원은 "지자체장에 권한을 주게 되면 형평성 문제에 따른 조합원 민원이 폭주할 것"이라며 "인근 조합끼리 재개발 추진 속도 경쟁만 부추길 가능성이 크다"고 밝혔다.