‘준공후 미분양’ 새 투자처 떠올라

‘준공 후 미분양’ 아파트 증가가 주택시장의 골칫거리로 자리잡은 가운데 이를 수익형 투자처로 활용할 수 있는 기회가 열려 주목된다.

정부는 지난 ‘2·11 전월세시장 안정 보완대책’에서 민간 준공 후 미분양이 전·월세 주택으로 사용되도록 양도세와 취득세 등을 감면하기로 했다.

이후 국회 기획재정위는 7일 조세특례제한법 개정안 등을 의결했고, 국회 법사위와 본회의를 거쳐 최종 확정한다는 방침이다.

이에 따라 이르면 오는 4월부터 준공 후 미분양주택을 취득하거나 임대할 경우 양도소득세를 감면받게 된다.

2년 이상 임대한 준공 후 미분양 물량을 취득하거나 준공 후 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대하는 경우는 취득세를 최대 50% 감면한다. 또 취득 후 5년간 발생한 소득에 대한 양도소득세도 50% 감면할 예정이다.

이와 함께 양도시 일반세율(6~35%)과 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용해 중과를 배제하고, 기존 주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용한다.

다만,대상주택은 개정법률 시행일 현재 준공 후 미분양인 주택 가운데 기준시가가 6억원 초과하거나 전용면적 149㎡를 초과하지 않는 주택에 한한다. 따라서 수도권 미분양 중 상당수를 차지하는 고가·중대형 물량의 해소는 쉽지 않을 것이란 지적도 나오고 있다.

건설업계는 이 법안이 본격적으로 시행되면 준공 후 미분양을 해소하는 데 어느 정도 도움이 될 것으로 기대하는 분위기다.

중견건설사 관계자는 “서울과 수도권은 지금 준공 전 미분양 보다 준공 후 미분양이 더 많다”고 강조하면서 “내달부터는 정부의 세제지원에 힘입어 준공 후 미분양 해소이 대폭 줄어들길 기대한다”고 밝혔다.

그렇다면 투자자 입장에서는 어떤 ‘준공 후 미분양’을 선택해야 할까? 전문가들은 미분양 아파트 매입시에는 보다 신중한 결정이 요구된다고 말한다.

양도소득세는 양도차익이 발생할 때만 내는 세금이다보니 가격상승이 없다보면 세제혜택 자체가 무의미하다는 지적이다.

따라서 준공 후 미분양 매입시에는 개발호재, 분양가 비교, 미분양 요인, 하자 사항 등에 대해 면밀한 검토가 요구된다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “준공 후 미분양 중에는 중대형이 많은데 초기투자금액, 환금성 등을 고려했을 때 임대사업자들은 중소형을 노리는 것이 유리하다”고 말했다. 이어 “분양가 할인, 대출조건 완화 등 건설사가 미분양 해소를 위해 내세우는 분양조건도 유심히 살펴보길 권한다”고 조언했다.