[부동산세무Q&A]다주택 양도, 보유기간 긴 것부터

Q. 송파구, 광진구, 마포구에 아파트를 소유하고 있는 3주택보유자입니다. 다행히 다주택중과세가 2012년말까지 2년간 연장됐다고 들었습니다. 이번 기회에 3채를 모두 양도하고자 합니다. 3채의 양도순서에 따라 세금차이가 크다고 하는데, 어떤 순서로 양도하는 것이 가장 현명한 방법일까요?

A. 다주택보유자의 주택의 양도에는 50% 또는 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 그러나 2009년 3월 16일부터 2010년말까지의 양도에 대해서는 이러한 중과세를 적용하지 않고 일반세율이 적용되었는데, 이번 세법개정으로 이러한 다주택중과세 유예기간이 2년 더 연장됐습니다.

다만, 이러한 다주택중과세의 유예규정에도 불구하고 예외적인 세율이 적용되는 경우가 있습니다. 그것은 3주택(조합원입주권 포함) 이상 보유자의 경우 주택투기지역의 주택양도에 대해서는 일반세율에 10%의 세율이 가산된다는 것입니다. 따라서 시세차익이 비슷한 주택을 보유한 경우에는 주택투기지역에 소재하는 주택은 2주택 이하인 상태에서 양도하여야 합니다.

현재 주택투기지역은 서초구, 강남구, 송파구의 강남 3구이며, 따라서 위의 경우 시세차익이 비슷하다면 송파구에 소재하는 주택을 양도하기 전에 광진구나 마포구에 소재하는 주택을 먼저 양도하여야 10%가 가산되는 세율의 적용을 피할 수 있습니다. 송파구에 소재하는 주택을 제일 먼저 양도할 경우에는 최대 45%의 세율을 적용받게 됩니다.

그러나 무엇보다 중요한 것은 매매차익이 가장 크고, 보유기간이 가장 긴 주택을 제일 마지막에 양도함으로써 비과세의 효과를 극대화해야 합니다.

마지막으로, 양도에 대한 유예규정에 대응하여 취득에 대한 혜택규정이 있는데 이것을 이용하는 것도 좋은 방법입니다. 양도소득세 유예기간 중에 취득한 주택에 대해서는 2년이상 경과한 후에 양도하면 일반세율을 적용받을 수 있는데, 이때, 취득의 유형을 매매로 한정하고 있지 않습니다.

따라서 중과세대상 다주택의 보유자가 중과세 유예기간 중에 자녀에게 주택을 증여하고, 2년 이상의 시간이 흐른 뒤에 증여받은 주택을 양도한다면, 그 자녀가 증여받은 주택의 양도일 현재 다주택보유자에 해당하더라도 일반세율을 적용받을 수 있습니다.

/장욱 국민은행 WM사업부 세무사 matejang@yahoo.co.kr