[재테크칼럼]경매투자…꼼꼼한 권리분석·발품 절실

경매참여자의 대부분은 경매를 통해 투자의 묘미를 만끽한다. 그러나 한쪽에서는 자신의 능력과 경험만을 과신한 나머지 낭패를 보는 사람도 있다. 실패는 아주 사소한 곳에서 찾아온다. 실전을 통해 공유되는 몇 가지 원칙을 기억하면 함정은 피해 갈 수 있다.

첫째, 권리분석을 철저히 하르는 것이다. 경매의 기본은 권리분석이다. 한 때 경매사고의 90 %가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있었다. 민사집행법 시행 이후 권리분석 실수에 의한 경매사고가 많이 줄어들어 다행스러운 일이나, 아직도 일부에서는 원초적인 권리분석을 소홀히 해 사고가 생기고 있다.

둘째, 발품을 팔고 또 팔아라고 말하고 싶다. 경매사고의 두 번째 유형은 시세오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장 답사를 하지 않고는 물건의 진면목을 알 수 없다. 종종 현장활동을 등한히 하고 사후에 후회하는 경우를 볼 수 있다.

세째, 명도 없는 경매는 없다. 토지경매 외에는 어느 누구도 피해 갈 수 없는 부분이 명도다. 민사집행법 시행 이후 절차의 간소화로 일반인의 참여가 보다 쉬어졌다. 그렇다고 명도부분이 모두 해결된 것은 아니다.

넷째, 특별매각조건을 확인하라는 것이다. 농지취득자격증명, 보증금 20%, 법정지상권 성립여지 있음, 유치권 신고 등 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 어렵게 낙찰 받아놓고 매각조건을 지키지 못해 불허가가 되거나 더 나아가 보증금을 날릴 수도 있다. 특히 매각물건명세서 란의 비고란을 유념해야 한다. ‘해당없음’이 최고다.

다섯째, 시장 흐름에 귀를 기울여야 한다. 경매시장은 일반부동산 시장의 일부이다. 시장 흐름을 주시할 필요가 있다. 정부정책이 경매시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수도 있다.

여섯째, 넉넉한 시간을 가져라고 말하고 싶다. 항고제도가 사실상 무력화되면서 과거처럼 시간을 질질 끄는 악덕 사례는 거의 사라졌다. 그래도, 복병은 때와 장소를 가리지 않고 나타날 수 있음을 감안해야 한다. 특히 명도시 조급함을 보이면 안된다. 여유를 잃지 않는자가 최후의 승자가 된다.

일곱째, 법원감정가를 감정하라는 것이다. 많은 사람들이 법원감정가를 시세와 같다고 생각한다. 감정가는 감정평가 기관과 시기에 따라서 차이가 날 수 있다. 법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 시세보다 높을 수 있다는 점을 기억해야한다.

여덟째, 자금계획을 제대로 세워야 한다. 부족한 자본을 유효 적절하게 활용하는 것이 재테크다. 지분경매 물건이나 유치권이 신고된 물건, 예고등기 물건 등은 대출이 안되거나 되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다.

아홉째, 법정분위기에 휩쓸리지 말라는 것이다. 입찰법정은 인파로 넘쳐난다. 문제는 이들 모두가 참여자가 아니라는 점이다. 특히 경매 교육기관의 단골 실습장인 서울중앙지법에서는 교육생을 실 투자자로 오인해 고가로 낙찰 받는 웃지 못할 사례가 종종 발생하곤 한다.

열째, 특수물건은 신중해야 한다. 과거에는 전문가의 전유물이었던 특수물건에 너도나도 참여해 특수물건을 일반 물건화 시켜버렸다. 특수물건은 사연이 있다는 점을 기억해야 한다.