[부동산세무Q&A]집 많은 사람의 한숨 해결 방법은...

Q. 서울소재 아파트 2채을 소유하고 있습니다. 현재 A주택에서 거주하고 있으며 B주택은 전세를 주고 있습니다. A주택의 양도차익이 A주택이 더 클 것으로 알고 있는데 향후 주택 처분을 어떻게 해야 할까요?

A. 1세대 2주택자는 다주택자로 분류되어 중과세(주민세 포함 55%)되고 있으나, 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 일반세율(6%~35%)로 과세됩니다.

단, 보유기간에 따라 양도차익에서 일정금액을 공제하는 장기보유특별공제는 적용받을 수 없습니다. 또한 중과세 완화기간이 2012년말까지 2년 연장되는 것으로 세법개정(안)이 발표되었습니다. 따라서 주택을 처분하고자 한다면 중과세 완화기간을 활용하여 처분하여야 합니다.

다주택자가 주택수를 줄이는 방법은 제3자에게 양도하는 방법과 증여하는 방법이 있습니다. 먼저, 주택을 양도하고자 한다면 양도차익이 크고 거주하고 있는 A주택을 나중에 양도하여 비과세를 적용받아야 하므로 B주택을 먼저 양도하여야 합니다.

그리고 증여를 하고자 한다면 반드시 세대분리된 자녀에게 증여하여야 합니다. 함께 동거하고 있는 자녀에게 증여한다면 세대기준으로 여전히 1세대 2주택자에 해당되기 때문입니다.

상기 사례의 경우 무주택이며 세대분리된 자녀에게 B주택을 증여하면 1주택자가 되어 A주택을 비과세 적용받을 수 있으며, B주택을 증여받은 자녀도 비과세요건을 충족하면 비과세를 받을 수 있습니다. 대신 B주택을 증여할 때 증여세는 부담하여야 합니다.

부담부증여도 생각할 수 있습니다. 부담부증여란 주택에 담보된 전세보증금 등의 채무를 수증자가 인수하는 조건으로 증여를 받는 것인데, 증여자는 양도소득세를 수증자는 증여세를 각각 부담하게 됩니다. 부담부증여를 하는 경우 단순증여를 하는 경우보다 전체 세부담이 적은 것이 일반적인데, 수증자가 인수한 채무와 이자를 변제할 능력과 자금출처가 있어야 한다는 것을 주의하여야 합니다. 고지만 하나은행 PB사업부 세무사 touchgo@hanabank.com