[홍성일의 부동산 메치기]금융건전성보다 무서운 집값 하락

이날 국토해양부는 강력한 활성화 대책을 위해 총부채상환비율(DTI)를 완화시켜야 한다고 주장한 반면, 금융위원회는 DTI 완화는 금융건전성을 저해할 것이라며 반대입장을 표명하며 접점을 찾지 못한 것으로 알려졌다.

DTI를 상향조정하자니 가뜩이나 부담스러운 주택담보대출(1사분기 696조5000억원)이 더 늘어나 가계 부실이 우려되고, 그대로 두자니 꽁꽁 얼어붙은 주택시장을 살릴 방법이 묘연하다. 그 어느쪽도 쉽게 결론을 내릴 수 있는 상황이 아닌 것만은 확실하다.

그동안 DTI는 집값을 잡는데 가장 효과적인 방법 중 하나로 사용되어 왔다. 금융위기시 자산붕괴 현상을 막는데 일정부분 효과를 발휘한 것도 사실이다. 금융위가 금융건전성을 내세우며 DTI규제 완화를 강하게 반대하고 있는 가장 큰 이유 중 하나다.

하지만 주택시장이 붕괴조짐을 보이고 있는 이때 DTI규제를 굳이 유지하는 것이 현명한 방법인지는 생각해 봐야 할 문제다. 금융위원회가 두려워하는 것이 무엇인지는 잘 안다. 하지만 주택시장은 단순 규제만으로 해결해서는 안되는 부분이 있다.

우리나라 대다수 집을 가지고 있는 서민과 중산층 재산의 80% 이상이 부동산 자산이다. 집 한두채가 내 전 재산이라는 의미다. 집 한채 마련하기 위해 돈을 벌어 대출이자 만큼은 열심히 갚는 것이 보편화되어 있는 작금의 현실을 돌이켜보면 가계부실이 금융건전성을 저해할 수 있다는 우려는 단순 기우일 수 있다.

금융건전성을 논하기 이전에 현재 주택시장 상황을 봐야 한다. 가격 안정은 둘째치고 시장 거래는 실종된지 오래다. 입주를 앞두고 있는 아파트 단지에서 기존 집이 팔리지 않아 입주를 하지 못하겠다는 이들이 데모까지 벌이고 있는 것이 시장의 현실이다. 이같은 상황이 전개되고 있는데 미래에 우려되는 금융건전성을 논한다는 자체가 어리석다.

집값이 단기간에 급락한다면 회복하고 있는 우리나라 경제는 바로 붕괴될 것이 자명하다. 경기 회복으로 금리가 인상되는 상황에서 집값이 지속적으로 떨어진다면 대출이자 부담커진 가계에서 이를 버티지 못하고 집을 헐값에 내던질 수 있다는 사실을 간과해서는 안된다는 말이다.

DTI규제가 세계 금융위기 당시 이를 예방하는 효과를 나타낸 것은 사실이지만 지금은 주택 거래를 끊기게 만드는 주범으로 변질되면서 가계경제에 시한폭탄으로 변하고 있다. DTI규제를 완화한다고 해서 즉각적인 반응을 보이지는 않을 것이다. 지금 당장 주택구매 수요자들의 심리를 되살리는데는 한계가 있다는 애기다.

정부는 DTI규제 완화 뿐만아니라 미분양주택 양도세 감면 혜택 수도권으로 확대하는 방안과 연말까지 한시적으로 적용됐던 다주택자 양도세 중과 일부 완화, 보금자리주택 공급속도 조절 등 폭넓은 대책을 마련해야 한다. 금융건전성보다 가계자산 붕괴에 따른 심각성을 일본을 통해 배워야 한다. 잃어버린 10년을 답습하는 우를 범하는 실수는 하지 말았으면 하는 바램이다.