[부동산돋보기]재건축, 무상지분율이 '블랙홀'

요즘 재건축 현장은 무상지분율로 시작해서 무상지분율로 끝난다. 시공사 선정과 관련해 무상지분율이 핵심에 있기 때문이다.

이미 시공사 선정이 끝난 고덕주공단지는 6단지, 7단지는 물론 5단지와 2단지 등 이달 초 시공사 선정이 예정된 곳에서도 최대 이슈는 단연 무상지분율이다.

인근의 한 공인중개사 대표는 “목소리 큰 사람이 이긴다”며 “과연 사업이 진행될까 하는 우려는 무시된다”고 말했다. 무상지분율 요구가 과도하다는 이야기다. 그는 또 “요즘 재건축 조합의 분위기는 무상지분율이 절대적”이라고 설명했다.

조합원의 입장에서는 무상지분율이 높을수록 추가부담금 없이 입주할 수 있는 면적이 커지기 때문에 어떻게든 무상지분율을 높게 요구하는 것이 당연할 수 있다. 하지만 높아진 무상지분율은 건설사에게 수익성을 남길 리 없다. 높아진 무상지분율만큼 나중에 일반분양에서 만회해야 하는데 결코 쉬운 일이 아니다.

OO 공인중개사 관계자에게 적정한 무상지분율에 대해 묻자 “대답할 수 없다”고 잘라 말했다. “그거 말했다가는 멱살잡힌다”며 “매우 민감한 사안”이라고 끝까지 대답을 피했다.

건설업계에서는 적정 무상지분율을 140%대로 보고 있다. 최근의 조합의 무상지분율 요구는 지나치게 높다는게 건설업계의 입장이다. 그러나 조합의 입장은 다르다. 둔촌주공의 경우 조합에서 무상지분율 하한선을 160%로 정해두었다. 그래서 둔촌주공의 경우 총 사업비 4조원 규모의 재건축 공사 수주전에 건설사들이 불참해 지난 달 14일 입찰이 연기되기도 했었다.

실제로 무상지분율은 시공사 선정에 결정적 영향을 미친다. 롯데건설과 풍림산업이 입찰에 참여한 고덕주공 7단지의 경우 지난 달 27일 163%의 무상지분율을 제시한 롯데건설이 156%를 제시한 풍림산업을 제치고 시공사로 선정됐다.

고덕주공 7단지 조합 관계자는 “종합적으로 고려했다”며 “제안서 내용이나 브랜드, 수주 활동 등 모든 것을 보고 결정”했다고 말했다. 그러나 “무상지분율 제시가 높았던 것이 중요한 변수로 작용한 것이 사실”이라고 밝혔다.

이처럼 높은 무상지분율 요구 때문에 건설사들이 사업을 포기하기도 한다. 대림건설도 높은 무상지분율 등으로 인해 사업성이 없다는 이유로 오랜 시간 공들인 고덕주공 7단지 사업에서 빠졌다.

최근 재건축 시장 시공사 선정은 이처럼 대부분 ‘확정지분제’로 간다. 확정지분제는 시공사선정시 개별조합원들에게 각각의 소유지분에 따른 ‘무상지분율’을 확정하는 방식으로 추후 일반분양에 따른 손실은 모두 시공사가 떠안는 방식이다.

부동산업자들은 “요즘 시장 상황이 나쁘니까 확정지분제를 절대적으로 선호하는 분위기”라며 “그러나 확정지분제라고 무조건 좋고, 조합원에게 유리하다고 볼 수 없다”고 말한다. “공사가 진행되는 과정에 수많은 변수가 생길 수 있고, 확정지분제라 하더라도 추후 조합원에게 추가부담금이 요구될 수 있다”고 경고한다.