[매매-전세 커플링]③ 내집마련보다 전세 선택 옳은 판단일까

2008년 10월. 글로벌 금융위기가 터지자 부동산 시장도 급전직하로 무너졌다. 부동산 불패신화 라는 강남 재건축도 버틸재간이 없었다. 이 때 벌어진 현상이 바로 매매가·전세가 동반하락이다. 집값 상승기에는 입주쇼크로 전세금이 하락해도 매매가에 별 영향을 미치지 못하지만 하락기에는 전세금과 매매가가 동반 하락하는 현상이 발생한다.

겁을먹은 다주택자들은 가지고 있던 아파트를 급매물로 시장에 쏟아내기 시작했고 덩달아 전세가격도 곤두박질 쳤다. 이 당시 세입자들은 헐값(?) 전셋집을 얻을 수 있었던 셈. 실제로 당시 7억~8억원을 호가하는 반포자이 34평 전세가격이 3억5000만원으로 매매가격의 50%를 밑돌았다.

하지만 2년여 가까이 시간이 지난 요즘. 매매가격이 급격히 오르면서 전세값도 솟아 그간 모아둔 종자돈을 고스란히 보증금으로 돌려야 하는 세입자들이 늘고 있다. 박탈감에 집을 살만도 한데 요즘 집 산다는 사람은 거의 없다. 서울 집값이 너무 크게 올라 서민들은 집 살 엄두를 못내고 있는 것.

게다가 최근에는 믿는 구석도 하나 생겼다. 보금자리주택이다. 고분양가 논란이 있지만 그래도 좋은 입지에 가격이 저렴한 아파트를 정부가 책임지고 지어주겠다는 데 솔깃하지 않을 이유는 없다. 곧 금리도 올라갈 것으로 예측되면서 막대한 금융비용까지 부담하며 집을 살 이유가 없어진 셈이다.

내집 마련은 집값이 상승하거나 공급량이 적어 선택폭이 적을 때 수요가 더 몰리는 경향을 보인다. 반대로 물량이 많거나 집값이 하락할 때는 추가 하락에 대한 기대감으로 관망세를 보이는 게 일반적이다. 집값은 심리라는 말도 여기서 나온다.

특히 내집 마련 후 집값 더 떨어질 수 있다는 불안감은 전세나 임대를 선호하게 하는 결정적인 요인으로 작용된다. 부동산 버블 붕괴, 아파트 가격 대세 하락 등 조급할 필요 없다는 뉴스가 귀에 들어온다. 하지만 간과해선 안될 사실이 있다.

올해는 지난 2007년 분양했던 아파트에 대한 입주폭탄으로 미분양이 늘어나며 집값이 하락하고 있지만 내년 이맘때 즈음에는 상황이 달라질 수 있다는 것이다. 입주 물량이 올해와 비교해 3분의 1로 줄어들기 때문에 수도권에서 전세대란이 일어나면서 전세 수요가 매매수요 전환될 가능성이 매우 높다는 점이다.

국내 주택시장은 항상 전세가격이 상승하고 난 뒤 주택 구매심리가 살아나는 경향을 보이곤 했다.

최근들어 잠시 집값과 전세값이 동반 하락한 것을 두고 ‘버블 붕괴가 현실화되지 않을까’하는 생각을 해볼지 모르지만 경기가 좋아지고 주택공급이 감소하면 집값이 다시오르고 전세값도 오른다는 사실을 간과해서는 안된다. 집값이 떨어질 것으로 판단하고 마냥 기다리는 것도 답이 아닐 수 있다는 소리다.