재건축 단지 '등락' 반복 왜?

재건축 아파트 매매값이 등락을 거듭하고 있다.

서울 재건축 시장은 지난해 초부터 각종 관련 규제 완화 영향으로 가격이 폭등하다가 10월 DTI규제조치 이후 한 풀 꺾여 매매변동률은 마이너스세로 돌아섰다. 11월 께 상승세로 전환, 3달간 유지되다가 올 2월 다시 하락세가 나타나고 있다. 부동산 업계는 이미 고점에 달한 재건축 아파트가 일시적 호재와 악재에 따라 박스권 장세를 이어가고 있는 것으로 분석하고 있다.

24일 부동산포털 닥터아파트 조사에 따르면 지난해 10월 이후 수도권 재건축 아파트 매매가변동률은 10월(-0.79%) 11월(-0.74%) 12월(0.38%) 1월(1.19%), 2월(-0.07%)로 하락과 상승세가 반복되고 있다. 특히 이달에는 매매값 변동률이 3달 만에 마이너스세로 돌아선 것으로 나타났다.

서울의 경우 송파구(-0.72%) 강동구(-0.46%) 강남구(-0.34%) 강서구(-0.31%) 등 여러 지역들이 일제히 마이너스를 보였다. 동대문구(1.73%) 서초구(0.88%)는 가파른 오름세를 나타냈다.

매매값이 내린 송파구는 잠실동 주공5단지가 3월 예정됐던 안전진단이 연기될 가능성이 높아진데다 이미 안전진단통과 기대감이 상당부분 시세에 반영됐다는 분석이다. 강동구 고덕동 고덕지구는 고덕주공2,3단지 추진위승인 무효소송 진행이 악재로 작용했으며 둔촌동 둔촌주공은 비투기지역 주택거래신고지역 지정 논의가 진행되면서 매수세는 관망세로 돌아섰다.

강남구는 2월로 예정됐던 개포지구 지구단위계획 확정이 4월경으로 연기되면서 개포동 주공1단지 등 저층 재건축단지 매수세가 크게 약화된 것으로 조사됐다. 재건축 시장이 시세를 주도할 만한 강남권 대표적인 재건축 단지에서 사업연기 등을 이유로 ‘실망 매물’이 나오면서 다른 지역에도 영향을 끼쳤던 것으로 풀이되고 있다.

이처럼 재건축 시장의 매매값이 수시로 등락을 반복하는 현상에 대해 부동산 업계는 재건축 아파트 특성상 실수요 보다는 상당부분 투자성격이 강한 대표적 상품이라는 데 이견이 없다. 그만큼 등락폭이 크고, 호가 위주로 시세가 형성되기 때문이라는 것이다.

실제 지난 연말부터 올 1월까지 재건축 시장이 꾸준한 오름세를 지속했을 당시, 여러 부동산 전문가들은 ‘대세상승’ 기조는 어려울 것으로 내다봤었다. 개별 단지의 일시적 호재에 따른 국지적 현상일 뿐, 전반적인 매수세를 견인하기 어렵다는 것이었다.

이에 따라 강남권 재건축 아파트는 박스권 장세가 지속될 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 이미 단기간에 가격이 급등하고, 전 고점을 돌파했기 때문에 비슷한 수준에서 오름세와 하락세가 반복될 것으로 예측했다.

나인성 부동산써브 연구원은 “내달 강남권 재건축의 ‘핵’ 은마아파트 안전진단이 통과될것이라는 큰 호재가 있는 상황이지만, 완전한 경기회복이 받쳐주지 않는 이상 대세상승은 어려울 것으로 보여진다”고 말했다.