[기획-재건축시장(3)]'거침없는 상승세' 언제까지 갈까

거침없는 상승세를 타던 서울 강남권 재건축 아파트 가격이 사상 최고치를 넘어섰다.

지난해 금융위기 영향으로 가격이 급격히 떨어졌던 이들 아파트는 올초 부터 오름세로 돌아서더니 현재까지 고공행진을 이어가고 있다. 이는 부동산 규제완화와 시중 부동자금이 몰린 탓으로 그동안 침체됐던 부동산 시장이 벌써 과열조짐 까지 보이고 있다는 논란도 일고 있다.

서울 강남권 재건축 추진 아파트는 4채 중 1채가 한창 부동산 활황기였던 2006년 12월 최고 시세를 회복했다. 강남권 재건축 단지 총 8만4385가구 중 2만860가구가 전 고점에 도달했으며 이 이중 1만9237가구는 전 고점을 넘어 500만~1억5000만원이 뛰었다.

올 들어(1월 9일~ 7월 16일) 가격이 크게 뛴 주요 재건축 아파트를 살펴보면 서초구 반포동 주공1단지 72㎡형은 매매가가 올 초 7억1750만원에서 이달엔 11억원으로 53.31%가 올라 가장 높은 상승률을 기록했다.

이어 송파구 잠실주공5단지 119㎡가 10억4500만원에서 15억으로 뛰어 43.54% 상승했으며 강남구 개포주공2단지 58㎡는 8억원에서 10억7500만원으로 34.38% 상승했다.

전 고점을 회복한 비율은 단연 강남구가 가장 높다. 재건축 아파트 1만323가구 중 2518가구인 41%가 전 고점을 회복했다. 이어 서초구 31%, 송파구 19%, 강동구 2.5% 순이다. 송파와 강동 회복률의 경우 올 들어 급등세를 이어오고 있지만 2007~2008년 하락폭이 워낙 커 회복률이 낮은 상태다.

특히 지난 6월에는 재건축 연한이 되지 않은 낡은 아파트들도 가격이 뛰기 시작했다. 정부가 재건축 연한 단축 움직임으로 수혜가 예상되며 재건축에 대한 기대심리가 고조됐기 때문이다.

하지만 이러한 재건축 연한 단축 움직은 최근 무산된 탓에 이들 아파트의 가격 상승세가 주춤해졌다.

서울 노원구 상계 주공10단지 59㎡의 경우 최근 시세 2억 8000만원 안팎으로 연초보다 3~4000만원 정도 올랐다. 동북권 르네상스 계획과 현재 2013년 이후에나 가능한 재건축이 당장 가능해질 것이란 기대감이 시세를 끌어올렸지만, 정부가 재건축 연한 단축 움직임에 제동이 걸면서 매수세가 한풀 꺾였다.

한편 서울의 재건축 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있지만, 상승폭은 서서히 둔화되고 있는 추세다.

부동산 업계에 따르면 7월 셋째주 서울 재건축 아파트의 매매가는 여전히 오름세를 이어가고 있지만 변동률은 0.71%로 전주 1.35% 보다 절반가량 떨어졌다. 큰 강세를 보여왔던 송파구가 0.14% 상승에 그쳐 전주 상승률인 2.49%에 비해 상승세가 현저히 둔화돼 눈길을 끌었다.

송파구 재건축 가격 오름세의 '주역'인 잠실주공5단지는 112㎡형이 12억8000만원에서 12억7500만원으로 오히려 떨어졌으며 가락시영1차 44㎡형도 5억9000만원에서 5억8750만원으로 가격이 내렸다.

서초구 재건축 아파트 변동률은 0.35%로 그 전주 1.62%에 비해 상승폭이 줄었으며 강남구는 2주전 0.94%였던 변동률이 지난주에는 0.93%로 나타나 거의 보합세를 유지했다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 "서울시의 재건축 단축 연한 무산, 부동산 담보대출 규제, 계절적 비수기 등이 맞물렸기 때문에 매수세가 한풀 꺾인 것으로 보인다"고 분석했다.

개포동 한 공인중개소 관계자는 "재건축 아파트들은 올해부터 오름세로 돌아선 후, 최근까지 상승세를 지속하면서 오를대로 올랐다"고 말했다.

이처럼 상승세가 주춤해진 재건축 아파트는 올 하반기(7~12월)에는 보합세를 보일 가능성이 높을 것이라고 전문가들은 내다보고 있다.

한 시장 전문가는 "방학수요, 아파트 공급부족 등으로 가격이 급등하고 있지만 추가상승은 쉽지 않을 것"이라고 말했다.