신생아 특례대출 확대·스트레스DSR 3단계 도입… 내년 달라지는 부동산 제도는?

올해 부동산 시장은 주택 공급 확대와 가계 부채 관리 속에서 지역별, 주택 유형별, 계층별 양극화의 소용돌이가 발생했다. 내년에도 주택공급 증가 기조와 함께 비용 부담을 완화하기 위한 다양한 세제 혜택 등이 예상된다.

10일 부동산 정보업체 ‘부동산R114’는 내년 달라지는 주요 부동산 제도를 발표했다.

연 소득 7000만 원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 가구주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 40% 한도(연 300만 원)까지 소득공제 혜택이 주어진다. 청년우대형 주택청약종합저축의 경우 이자소득 비과세 대상도 가구주와 배우자까지 확대된다. 총 급여액 3600만 원 또는 종합소득금액 2600만 원 이하인 무주택 가구주가 대상이며 이자소득 비과세 한도는 500만 원이다.

정부가 가계부채의 안정적 관리를 위해 디딤돌대출 맞춤형 관리방안을 발표함에 따라 이달 2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 가능 금액이 최대 5500만 원 줄었다. 다만 등기가 이뤄지지 않은 신축 분양단지 가운데 이달 1일까지 입주자 모집공고를 냈고, 입주 기간 시작일이 2025년 상반기(6월 30일)까지라면 후취담보대출(미등기 아파트 잔금 대출)이 가능하다.

신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득 요건이 기존 부부 합산 연 소득 1억3000만 원에서 2억5000만 원까지 3년 간(2025~2027년) 추가 완화한다. 특례 대출 기간에 추가 출산한 경우 현행 0.2%포인트(p)에서 0.4%포인트까지 추가 우대금리를 적용한다.

구입자금 대상 주택 요건(주택 가액 9억 원 이하, 대출 한도 5억 원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억 원·지방 4억 원 이하, 대출 한도 3억 원) 및 자산 요건(구입자금 자산 4억6900만 원 이하, 전세자금 자산 3억4500만 원)은 그대로 유지된다. 내년 1월 1일 이후 출산한 가구만 해당한다.

스트레스 DSR 3단계 시행 시 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다.

1단계는 2월, 현재 시행 중인 2단계는 9월 시행됐다. 3단계 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 확정할 예정이다. 잠정적으로 내년 7월 적용이 예상된다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 적용된다. 스트레스 금리는 1.5%포인트(2025년 예상)다.

주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환 시 발생하는 손실비용, 행정비용 등 실비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있게 돼서다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용이다.

5대 시중은행의 주담대는 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8%의 수수료를 부과하고 있다. 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 전망이다. 내년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 적용 예정이다.

청년을 대상으로 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연 소득 7000만 원(부부합산 1억 원) 이하면 주택드림대출을 이용할 수 있다.

주택드림청약에 가입한 청년이 청약에 당첨돼 3억 원을 대출받을 경우, 주택드림대출을 활용하면 일반 주택담보대출(금리 3.95%) 대비 연간 800만 원가량의 이자를 아낄 수 있다.