‘깡통주택’ 대책은 집주인 때리기?...야당의 '갈라치기' 본능 [관심法]

깡통주택 보증사고율, 2018년 2.9% → 2023년(6월) 22%
‘임대차 정보 제공 강화’ 관련 법안 다수…표준계약서 작성 의무화 등
“임대인에 과도한 부담, 자유계약 원칙 위배” 지적도

▲전세사기와 깡통전세 등의 영향으로 빌라(연립·다세대 주택)에 대한 기피현상이 확산하면서 거래 비중이 역대 최저 수준을 기록했다. 사진은 서울 용산구 빌라촌. 2023.07.06 (뉴시스)

‘깡통 주택’ 사고를 막기 위해 야당이 공인중개사와 집주인의 의무를 대폭 강화하고 어기면 벌금을 물리는 내용의 법안을 잇달아 발의했다. 임차인이 등기부등본 등을 통해 스스로 확인할 수 있는 정보도 집주인이나 부동산중개업소의 제공 책임으로 돌리는 내용도 다수 포함됐다.

10일 국회 의안정보시스템에 따르면, 임차인이 보다 폭넓은 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하는 법안이 다수 발의돼 있다. 대표적으로 심상정 정의당 의원과 김교흥 더불어민주당 의원이 주택임대차보호법 개정안을, 허종식 민주당 의원이 공인중개사법 개정안을 대표발의했다.

최근 5년 사이 깡통 주택의 보증사고율은 가파르게 증가하는 중이다. 국회 국토교통위원회 소속 맹성규 민주당 의원이 8일 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면, 부채 비율 90% 이상 주택의 보증 사고율은 2018년 2.9%에서 올해 6월 22%까지 올라 약 7.6배 증가했다.

집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 회수가 어려운 깡통 주택의 경우, 부동산 계약 경험이 부족한 사회초년생 등이 피해를 볼 확률이 크단 점에서 제도적 보완이 시급하단 지적이 나온다. 계약 전 선순위 임대차 현황과 등기부상의 담보대출 규모 등 임대차 정보를 보다 편리하게 확인할 수 있어야 한다는 주장이 제기된다.

올해 1월 심 의원이 발의한 주택임대차보호법에 비슷한 내용이 담겼다. 심 의원 안은 임대차 계약 시 정해진 양식의 표준임대차계약서를 사용하도록 의무화했다. 표준계약서에는 주택가격 대비 임대차 보증금 비율, 임차주택의 선순위 담보권, 임대인의 국세·지방세 체납 사실, 임대인의 보증기관 채무 여부 등을 반드시 포함하도록 했다.

벌금 조항도 신설했다. 표준계약서를 허위로 작성한 임대인 혹은 공인중개사는 최대 3000만원의 과태료를 물 수 있다. 표준계약서를 이용하지 않아도 최대 1000만원 과태료가 부과된다.

지난해 12월 허 의원도 비슷한 취지의 공인중개사법 개정안을 발의했다. 개정안은 공인중개사가 확정일자부여기관(주민자치센터 등)에 중개 주택의 확정일자 부여일, 차입 및 보증금 등의 정보를 요청할 수 있도록 했다. 또 관련 요청을 받은 기관과 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 했다.

아울러 공인중개사로 하여금 주택에 주민등록 돼 있는 세대주와 동거인의 성명과 전입일자를 제공받을 수 있도록 했다. 임차인이 우선변제권을 갖기 위해선 임대차계약증서상의 확정일자 말고도 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건을 갖추어야 하는데, 그 과정에서 선순위권리자 현황을 파악할 수 있도록 한 것이다.

올해 3월 임차인이 임대인의 보유 주택 수를 열람할 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안도 발의됐다. 현행법상으론 전세 계약 때 이를 확인할 수 없다.

사인(私人) 간 거래 과정에 임대인에게 너무 과도한 부담을 실릴 수 있단 지적이 나온다. 계약자유의 원칙 등에 위배된다는 의견도 있다.

중개인을 끼지 않은 임대인의 경우, 법안에 명시된 정보들을 모두 제공하는 일이 부담으로 작용할 수 있다는 것이다. 특히 임대차 현황과 담보대출 규모 등 상당수의 임대차 정보는 이미 등기부등본 등을 통해 임차인 스스로 취득할 수 있는데도 이를 임대인에게 제줄하라고 요구하는 것은 성실 원칙에 반한다는 지적도 나온다.

부동산 전문 최광석 변호사는 이날 본지에 “기본적으로 사적인 계약이다. 중개사를 끼지 않고 당사자끼리 거래하는 경우도 있는데 (법안에 명시된 정보들을 제공하지 않았다고) 과태료를 매기고 하는 부분들은 사회적 공감대가 먼저 형성돼야 한다”고 말했다.

그는 “임대인 입장에선 굉장히 큰 부담이 될 수 있다”며 “재산권 침해까진 아니더라도 계약자유의 원칙을 위배한다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.

심 의원안에 대해 법원행정처는 6월 “일률적으로 표준계약서를 강제하는 것은 부적합하고 계약의 실질이 아닌 형식을 규제하는 것은 그 필요성이 있다고 보긴 어렵다”면서 “과태료를 부과하는 것 또한 과잉금지원칙 또는 비례원칙에 위배될 수 있다”고 관계기관 의견을 남긴 바 있다.

관련해 법무부도 “입법 취지에는 공감한다”면서도 “다만 법안 내용은 임대차계약의 양 당사자에게 특정한 내용과 형식의 계약을 강제하는 결과가 되므로 계약자유의 원칙에 위배될 우려가 있다”며 신중한 검토가 필요하다고 강조했다.