[이슈크래커] "나도 상생 임대인?" 임대사업자 등 조건 알아보니

▲서울 도심 아파트 단지 내 부동산 사무소의 모습. (뉴시스)

2024년까지 전셋값 등 임대료를 5% 이내로 인상하는 상생 임대인은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됐다. 이에 임대인은 상생 임대인 해당 여부에 따라 주택 매매 시 세금 혜택 여부가 엇갈릴 전망이다.

정부 발표 기준 상생 임대인은 ‘신규 또는 갱신 계약 시 임대료를 ’직전 계약‘ 대비 5% 이내 인상한 임대인’을 뜻한다. 여기서 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하기로 했다.

현재 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 세금을 면제받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 상생 임대인에 대해서는 이를 면제해주겠다는 것이다.

다음은 주요 일문일답.

△상생 임대인으로 혜택을 받으려면 어떤 요건을 채워야 하나?

=직전 임대차 계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 5% 이내로 올려야 한다. 양도 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 상생 임대차 계약을 체결할 수는 있다. 하지만 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지는 1세대 1주택자 조건을 맞춰야 한다.

△임대주택 가격 제한은 없어지는 건가?

=현행 기준상으로는 시가 9억 원 이하 주택만 상생 임대주택으로 인정한다. 하지만 정부는 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했다. 이에 서울 강남구 등 고가 주택을 임대하더라도 임대료 인상 폭 등 요건만 갖추면 된다.

△언제 계약을 체결해야 상생 임대주택으로 인정받을 수 있는지?

=지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약을 체결해야 한다. 이때 계약금을 실제로 받은 사실이 확인돼야 한다.

△의무 임대 기간 2년은 어떻게 판정하는지?

=해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 만약 기간이 2년이더라도 실제 임대 기간이 1년이라면 의무 임대 기간을 채운 것으로 인정하지 않는다.

△등록임대주택 사업자가 임대하는 주택도 상생 임대주택으로 인정받을 수 있나?

=그렇다. 등록임대주택 사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐 아니라 10년간 의무 임대 등의 의무를 지므로 상생 임대인과 같은 혜택을 받을 수 있다.

△전세 끼고 집을 매입하거나 임차인이 바뀌는 경우는 어떻게 되나?

=직전 계약을 체결한 사람과 신규 계약을 체결한 사람이 다를 경우는 상생 임대인으로 인정하지 않는다. 주택을 매입하면서 임대차계약을 승계받은 경우는 이를 직전 임대차계약으로 보지 않는다는 의미다.

△이전에 거주하던 임차인이 나가고 새로운 임차인과 계약을 체결하게 됐다. 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.

=그렇다. 임차인이 달라지더라도 임대료를 5% 이하로 올리면 상생 임대인이 될 수 있다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 무방하다.

△주택을 3채 보유한 다주택자다. 상생 임대인 혜택을 받을 수 있나.

=그렇다. 단, 혜택을 받으려면 주택을 양도하는 시점에 1세대 1주택자로 전환해야 한다. 가령 a·b·c 주택 3채를 보유한 다주택자가 c 주택의 임대료를 5% 이내로 올린 뒤 a 주택과 b 주택을 먼저 처분한다면, 이 사람은 나중에 c 주택(상생 임대주택)을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.