대형 건설사도 미분양 해소 팔 걷어부친다

공식 통계사상 최대치를 갱신한 미분양으로 건설업계의 속앓이가 깊어가고 있다.

그동안 브랜드 이미지 보호 차원에서 할인 분양을 주저하던 대형건설사들도 미분양 해결책 마련에 부심하고 있는 실정이다.

최근 국토해양부에 따르면 미분양주택은 16만2500여 가구. 하지만 알려지지 않은 '비공식' 통계를 감안한다면 전국 미분양 주택은 무려 30만 가구에 이를 것이란 게 건설업계의 추정이다.

더욱이 현재와 같은 건설업계 위기 상황의 원인도 따지고 보면 결국 대량 미분양인 만큼 건설업계의 해결책 마련은 그만큼 안개속이다.

미분양 해결책은 대책 마련 자체가 생각보다 쉽지 않다. 우선 할인분양은 최후의 수단이다.

한 건설사 분양 관계자는 "할인분양은 말그대로 유동성 해결을 위해 어쩔수 없이 선택하는 최후의 수단"이라며 "자금 사정이 절박한 중소형 건설업체들이 택하는 수단이며, 자금여력을 갖고 있는 대형사들은 여간해선 꺼내들지 않을 것"이라고 말했다.

건설업계가 할인분양을 최후의 수단으로 보는 것은 더이상 내놓을 '카드'가 없기 때문이다. 따라서 마지막 카드인 할인분양이 실패할 경우, 분양 물량은 말그대로 '악성 미분양'으로 굴러 떨어지게 될 우려가 있다.

실제로 D사의 경우 용인 신봉지구 물량의 분양가를 4% 가량 인하해 내놓았지만 분양실적은 미미하다. 또 S사의 경우도 동작구에 내놓은 물량의 분양가를 10% 인하하는 분양전략을 내세웠지만 미분양 해소에 큰 도움은 되지 못하고 있는 실정이다.

이에 따라 이들 분양물량의 경우 비교적 입지가 좋아 실수요자들이 관심을 가져볼 만 한 곳으로 꼽혔지만 분양가 할인 후에도 분양실적이 시원치 않은 만큼 물량 전체가 순식간에 악성 물량으로 바뀌게 될 가능성이 높아지고 있다.

할인 분양은 기존 계약자를 달래기도 어렵다.

최근 대구시의 한 아파트는 기존 계약자들이 할인분양 계약자들의 이사까지 막고 있는 상황이다. 하지만 기존 계약자들에게까지 할인분양을 '소급 적용'할 경우 시공사의 피해가 극심해지는 만큼 가급적 시공사들은 할인분양 소급적용을 피하고 있고, 이는 시공사와 계약자간의 문제로 비화하는 경우가 비일비재하다.

건설사들이 미분양 물량 분양가 혜택과 관련해 기존 계약자들을 설득하는 방법은 로열층동 물량을 받았다는 것과 미분양 장기화시 아파트 프리미엄이 떨어질 우려가 있다는 점이다. 하지만 이 정도 설득내용으로 5000만원 이상 분양가 할인 혜택을 받지 못하는 기존 계약자들을 설득하기가 어렵다.

이 때문에 대형건설사들은 할인분양이 아닌 중도금 무이자, 발코니 확장 무료공사 등을 통해 미분양 털기에 집중하고 있다.

한 분양대행사 관계자는 "중도금 무이자와 발코니 확장 등 각종 서비스 혜택을 동원하면 대략 전용 면적 85㎡ 아파트 기준으로 3000만~4000만원의 혜택이 주어지게 되며, 이는 서울, 수도권의 경우 5~8% 가량 분양가 인하나 마찬가지 효과다"라며 "하지만 이 정도의 지원은 기존 계약자들을 설득하기도 그나마 용이한 편"이라고 말했다.

대형건설사들의 고민도 심해지고 있다. 대형사들은 그동안 브랜드 이미지 때문이라도 미분양 타개를 위해 별다른 특혜를 내놓지 않았지만 미분양 해소 실적이 낮고, 향후 사정도 지난해에 비해 딱히 나아질 것이 없다는 판단으로 인해 미분양 해소를 위한 금융지원 등을 검토하고 있다.

이에 가장 발빠르게 움직이는 업체는 GS건설이다. GS건설의 경우 미분양 해결을 위해 이미 오래 전부터 강남권 등 특정 인기지역을 제외한 모든 사업장에서 중도금 무이자나 계약금 축소 등 금융혜택을 벌여오고 있다.

역시 대량 미분양으로 골머리를 앓고 있는 대우건설은 현재까지는 별다른 미분양 타개책을 내놓지 않고 있다. 하지만 업계에서는 대우건설도 최근 전 미분양 사업장에 미분양 해결을 위한 혜택을 마련할 것을 지시한 것으로 알려지고 있다.

삼성물산도 최근 미분양 해소를 위한 '작전'에 들어갔다. 삼성물산은 최근 대구의 한 미분양 사업장에 분양가의 25%를 내고 입주체험을 하는 행사에 돌입했다. GS건설처럼 직접적인 혜택은 없어도 분양가의 75%를 무이자로 해결해주는 셈이다.

핸드폰 구형 모델도 덤핑 판매보다는 사장을 택하는 모 그룹의 명품주의에 비교해볼 때 다소 파격적인 행사라는 게 업계의 관측이다. 그만큼 미분양 해소가 절실하다는 의미이기도 하다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 "입주 후 미분양 물량이 단지의 프리미엄 형성에 악영향을 끼치는 만큼 미분양 아파트는 일반 공산품 재고품과는 성격자체가 다르다"며 "입주 이후에도 미분양으로 남을 경우 관리비를 회사에서 납부해야 하고, 단지의 약점으로 지목되는 경우가 많아 건설사로선 반드시 처리해야할 절박한 심정에 놓여 있다"고 말했다.