보유세 폭탄에 재초환 지뢰까지… 강남 재건축 '된서리'

고강도 부동산 규제 방안이 담긴 12ㆍ16 대책 발표와 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정 등 ‘악재’가 잇따르면서 서울 강남권 재건축 단지에서 실망 매물이 늘고 있다.

서초구 반포동 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구의 전용면적 84㎡형 매매 시세는 최근 급매 물건이 늘며 35억 원까지 떨어졌다. 40억 원까지 육박했던 지난해 여름보다 5억 원 가까이 내렸다. 사업비만 10조 원에 이르는 ‘사상 최대 재건축 단지’인 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구에선 그간 시장의 관심이 뜨거웠다.

송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 76㎡형 시세도 19억2000만 원까지 낮아졌다. 지난해 잠실주공5단지 전용 76㎡형 호가는 23억 원까지 올랐다. 몸값이 20억 원을 넘어섰던 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡형도 지금은 다시 19억 원대 물건이 늘고 있다.

지난해 고공행진을 거듭하던 강남권 재건축 단지가 된서리를 맞은 큰 이유는 12ㆍ16 부동산 대책이다. 정부는 12ㆍ16 대책에서 종합부동산세 세율 인상, 공시가격 현실화 등으로 강남 아파트 등 고가 아파트 보유자들의 세금 부담을 늘렸다. 시세 15억 원 이상 아파트에 대한 주택담보대출 금지 등으로 수요는 억눌렀다. 소송과 건축 심의 지연 등으로 재건축이 늦어지는 상황에서 거래가 이뤄지기 쉽지 않다.

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 잠실동 일대 아파트 단지들 모습. 신태현 기자 holjjak@

지난달 27일 헌법재판소가 재건축 초과이익 환수제에 합헌 결정을 내리면서 ‘실망 매물’은 더욱 늘고 있다. 잠실주공5단지의 경우 초과이익 환수 부담금으로 가구당 평균 4억 원 이상 부과될 것으로 알려졌다. 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구 역시 조합이 일부 조합원과의 소송에서 최종 패소해 재건축 초과이익 환수제를 적용받으면, 잠실주공5단지와 비슷한 액수를 부과받을 가능성이 크다.

그나마 재건축 기대감이 높아지는 곳은 양천구 목동 신시가지다. 목동 6단지가 재건축을 위한 정밀안전진단을 조건부로 통과한 게 가장 큰 호재다. 여기에 1~3단지에서도 용도지역이 2종에서 3종으로 상향돼 용적률 상한이 높아졌다. 이 같은 호재에 지난해 10월만 해도 15억 원대에 거래되던 6단지 전용 95㎡형은 18억5000만 원까지 호가가 뛰었다. 다만 이 같은 호재와 12ㆍ16 대책 등 악재가 뒤섞여 있어 실제 거래는 활발히 이뤄지지 않고 있다는 게 인근 부동산 업계의 전언이다.