재건축 '공동사업시행' 10개월만에 등장…왜?

▲서울 성동구 옥수동 '한남하이츠아파트' 재건축 조감도.(이미지=서울시 재개발·재건축 클린업 시스템)

재개발·재건축 조합과 건설사가 함께 사업 주체가 되는 공동사업시행 방식이 다시 등장했다. 민간택지 분양가 상한제 시행 등 정부가 정비사업에 대한 규제를 강화하면서 차라리 사업을 빨리 마무리 짓자는 움직임이 나타난 것이다.

9일 업계에 따르면 서울 성동구 옥수동 ‘한남하이츠아파트’ 재건축 조합은 지난 6일 공동사업시행자를 찾는 입찰 공고를 내걸었다.

이 사업은 서울 성동구 옥수동 일대(4만8837.5㎡)에 지하 6층~지상 20층짜리 아파트 790가구를 짓는 것이다. 공고에 따르면 오는 16일 현장설명회를 열고 내달 31일까지 입찰을 마감한다. 입찰 마감 전까지 입찰보증금 200억 원을 낸 업체에만 입찰 자격이 주어진다.

서울에서 정비사업 조합이 공동사업시행자 입찰에 나선 것은 지난해 12월 관악구 봉천4-1-3구역 재개발조합 이후 10개월 만이다. 공동사업시행은 조합이 토지 제공과 의사 결정을 하고, 시공사는 사업비 조달과 분양을 책임진다. 그만큼 시공사의 역할과 책임이 큰 방식이다.

조합 입장에서 공동사업시행 방식을 택하면 사업 기간을 단축하는 효과가 있다. 기존 방식은 사업시행인가 이후 시공사를 선정하지만 공동사업시행을 하면 건축심의 이후 시공사를 정할 수 있어 대략 3~4개월 사업을 앞당길 수 있다. 게다가 전문성 있는 시공사와 사업승인·관리처분계획 등을 함께 진행해 사업에 가속도가 붙는다.

이 같은 이유로 2017년 서울 강남권 재건축 단지들에서 공동사업시행 바람이 불었다. 2018년 1월부터 관리처분인가를 신청한 단지는 재건축 초과이익 환수제의 대상이 되기 때문에 그 전에 서둘러 공동사업시행자를 찾고 관리처분인가 신청까지 쾌속 질주한 단지들이 적지 않았다. 서초구 방배14·방배13구역과 신반포14·신반포22·반포1단지(1·2·4주구)·한신4단지 등이 이런 방식으로 초과이익 환수를 피했다.

한남하이츠 조합도 정부가 정비사업 규제를 강화하고 있어 사업을 빨리 마무리 짓는 쪽으로 방향을 정했다. 조합 관계자는 “사업시행인가도 신청한 상태라 올 연말 전에 인가가 나올 것으로 예상한다”고 말했다.

조합은 공동사업시행을 통해 사업 속도를 높이고 시공사가 자금 조달과 미분양 발생 책임을 지도록 할 예정이지만 분양 수익에 대해선 배분하지 않을 방침이다. 공사예정가격(약 3419억 원) 이내에서만 시공사가 이익을 얻게 한다는 것이다. 앞서 올해 2월 봉천4-1-3구역 재개발 공동사업시행자가 된 GS건설도 사업시행 이익을 배분받지 않는다는 조건에서 사업을 수주했다.

정비사업 일감 따기가 갈수록 치열해지면서 조합들이 건설사에 상대적으로 불리한 조건인 공동사업시행 방식을 제안하는 형국이다. 한 대형건설사 관계자는 “최근 반포1단지가 관리처분인가 취소 등으로 표류하면서 현대건설이 애먹고 있듯 공동사업시행을 하면 시공사의 리스크가 그만큼 커진다”며 “이 같은 이유에서 건설사들이 선뜻 입찰에 나서기 어렵기 때문에 아무 조합이나 공동사업시행을 택할 수 있는 것은 아니다”고 말했다.