"세금보다 금리가 더 무서워"...주택시장 조정 받나

주택 시장에 금리 압박이 거세지고 있다. 강력한 대출 규제에 이자 부담이 맞물려 대출받은 유주택자들의 매물 출하 가능성이 커지고 있다는 분석이 나온다.

16일 부동산 업계에 따르면 9·13 부동산 대책을 통해 유주택자의 대출이 꽁꽁 묶인 상황에서 기준금리 인상이 이뤄질 경우 주택시장 가격 조정에 무게가 실리고 있다.

한국은행은 18일 금융통화위원회 회의를 통해 연 1.5%인 기준금리 인상 여부를 결정할 예정이다. 이번 회의에서 금리 동결을 결정한다 해도 11월에 인상할 가능성이 농후하다. 미국이 올해에만 기준금리를 세 차례 인상해 2.00~2.25% 수준을 형성하고 있어 우리와의 금리 역전 격차를 벌리고 있기 때문이다.

이런 흐름에 따라 국내 시중은행의 코픽스 연동 주택담보대출 금리도 한 달 사이 0.03%p 상승해 3~4.5% 수준을 형성 중이다. 주담대 금리 산정의 기준이 되는 코픽스가 9월 1.83%를 기록, 전월 대비 0.03% 오른 것이 원인이 됐다.

금리 인상은 주택시장의 대표적인 하방 요인으로 작용한다. 한국금융연구원의 ‘균형거시모형을 이용한 한국의 주택가격 및 임차료 변동 요인 분석’ 연구는 2001~2016년 모형경제를 설정해 당시 집값 변동의 87.6%는 금리에 의한 것으로 분석했다.

연구에 따르면 금리는 주택 공급, 소득, 세금, 대출 한도 등 여러 요인 중 집값에 미치는 영향이 가장 큰 것으로 나타났다. 이 기간 중 실질주담대 금리가 5.63%에서 2.18%로 내려가는 시기 집값은 30.5% 상승한 것으로 나타났으나 보유세 실효세율이 0.14~0.51%에서 0.12~0.17%로 인하할 때는 2.4% 오르는 데 그쳤다.

하지만 이론을 배반하는 사례가 존재해 금리 영향이 생각보다 적다는 주장도 나온다. 참여정부 시절 금리가 오르는 동시에 집값이 폭등한 바 있어서다. 한국은행은 2005년 10월 금리를 0.25% 포인트 올려 3.50%로 인상했다. 그러나 서울 집값은 바로 다음 달인 11월부터 급히 오르며 이듬해 11월엔 6.23%의 상승률을 기록했다. 이후 금리는 2008년 8월 5.25%로 정점을 찍더니 글로벌 금융위기가 겹치면서 집값과 함께 내려갔다.

다만 참여정부 시절과 현재는 상황이 매우 다르다는 것이 전문가들의 진단이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “참여정부 시절 금리와 집값이 함께 뛸 수 있던 것은 글로벌 경제가 그만큼 호황이었기 때문이다”며 “최근 경기가 악화된 가운데 미국과의 격차를 줄이기 위해 금리를 인상하면 집값은 조정받을 수밖에 없다”고 말했다.

문제는 금리 인상이 ‘밑부터 차오르는 물’이 될 수 있다는 지적이다. 주택금융공사가 주담대를 받은 가구를 조사한 결과에 따르면 2017년 기준 월 소득 200만 원 미만 저소득층의 소득 대비 상환 금액 비율은 29.9%에 달했다. 이어 200만~400만 원인 중·저소득층은 13.9%, 400만~510만 원인 중·고소득층은 10.8%, 510만 원 이상인 고소득층은 10.1%의 비율을 보였다.

부동산 업계의 한 관계자는 “금리가 올라가면 부자들은 자산 포트폴리오를 다시 만지작거리는 정도의 수고를 들이면 된다”며 “반면 변동형 금리 대출로 무리해서 집을 산 서민들은 원리금 상환 압박으로 매물을 급히 내놓아야 하는 지경에 몰릴 수 있다”고 말했다.