진작에 아파트 하나 사 둘 걸---

『부동산 대기자의 현안진단』

총자산 대비 부동산 비율이 매년 상승 추세다. 부동산 경기가 활황세를 보였던 2007년 76.8%까지 치솟았던 가구별 부동산 자산 비중이 국제 금융위기 이후 67%대로 떨어졌다가 주택시장이 호전세를 보이기 시작했던 2014년부터 상승세로 돌아섰다. 지난해는 69.8%를 기록해 예전 분위기가 재현되는 것 아니냐는 얘기가 들린다.

가계의 자산은 금융·부동산·기타 부문으로 적절히 배분돼 있어야 위험 분산 효과가 생긴다.

자산의 70%가 부동산에 치우쳐 있는 구조는 경기 침체로 인해 가격 폭락 사태가 벌어졌을 때 치명적이다. 조사 시점이 좀 다르지만 OECD 회원국 중에서 한국의 부동산 자산 비율은 매우 높은 편이다. 미국은 30%대, 일본 40%대 영국·프랑스 등은 50%대 수준이다.

부동산 자산 비중이 높다는 것은 그만큼 부동산 상품의 투자 수익성이 좋다는 뜻이다. 부동산을 갖고 있어봤자 별 이득이 없으면 누가 투자를 하겠는가. 금융상품보다 자산 가치 상승률이 높기 때문에 서로 주택을 구입하려고 하는 거다.

2014년부터 주택시장이 활기를 띠기 시작하자 너도나도 주택 매입에 나섰다는 소리다. 더욱이 정부가 돈까지 빌려주면 집을 구입할 것을 장려했으니 주택 수요가 급증할 수밖에 없었다. 서울 강남권은 물론 목동ㆍ용산ㆍ여의도 등 서울 주요 아파트가격이 급등한 것도 이런 수요 급증과 무관하지 않다. 이는 분당ㆍ판교ㆍ과천도 그렇고 부산ㆍ대구권 아파트시장까지 들썩거리게 했다.

이런 판에 집을 산 사람은 자산이 크게 늘어난 반면 셋방살이를 계속한 경우는 손실이 컸다. 현금 자산이 없어진 것은 아니지만 주택 가격과 전셋값이 급등해 자산 격차가 엄청 벌어졌다. 서울의 대부분 아파트 가격은 최근 3~4년간 3억~4억 원 가량 올랐으니 그런 현상이 벌어지는 것은 당연한 이치다.

물론 부채를 잔뜩 안고 집을 산 사람은 금리 인상 등에 따른 금융비용 부담을 걱정해야 한다. 여기다가 집값까지 떨어지면 난감한 일이 벌어질 수 있다.

그러나 대부분은 돈 있는 사람들이 부동산 비중을 늘렸다. 한국은행의 2017년 가계금융복지 조사 자료에 따르면 자산이 많은 5분위 계층의 부동산 비중은 73.5%이고 그다음 자산가 그룹인 4분위 70.2%로 분석됐다. 이는 3분위 64.7%, 2분위 54.5%, 1분위 33.1%와 비교하면 월등히 높은 수치다. 돈이 많을수록 부동산 보유 비중이 크다는 소리다. 그동안 집값이 대폭 뛰었으니 부동산 부자들과 그렇지 않은 계층 간의 자산 격차는 더욱 커졌다. 자산 양극화가 심화됐다는 말이다.

자산이 아닌 그해 벌어들이는 소득 기준을 따져 비교하면 좀 다른 양상이 나타난다. 저소득층일수록 부동산 자산 비중이 늘었다. 고소득층인 5분위는 68.6%인데 반해 4분위 계층은 68.7%, 3분위 69.5%, 2분위 72.6%, 1분위 77%로 소득이 낮을수록 부동산 비율이 높다.

어떻게 해석해야 할까. 부동산 중에서 실제 거주하는 주택 자산의 비중을 보면 금방 이해가 된다.

부동산 자산 중에서 거주 주택 비중은 1분위 집단이 가장 높은 67.4%이고 그다음은 2분위 65.4%, 3분위와 4분위는 똑같이 63.4%이고 고소득 계층인 5분위는 49.3%에 불과하다.

무슨 얘기냐 하면 소득이 낮은 사람은 자기가 살 집을 구입했고 부자는 거주 주택 외 다른 집을 사들였다는 의미다. 다주택자가 많이 생겼다는 소리다. 더욱이 중산층으로 분류되는 3·4분위 집단은 대출 등을 통해 주택을 구입한 것으로 분석된다. 부채 비율이 4분위 14.8%, 3분위 14.4%이고 5분위 13.2%, 2분위 11.3%, 1분위 6.9%다. 저소득층인 1분위 집단의 부채비율이 유독 낮은 것은 대출 제한으로 많은 돈을 빌리기 어려웠고 더욱이 가격 상승률이 높은 소형 주택을 매입한 게 영향을 미치지 않았나 싶다.

지난해 가구 전체 평균 자산은 전년 대비 4.2% 오른 3억 8164만 원이고 부채를 뺀 순 자산액은 3억 1142만 원(4.1% 상승)이며 가처분 소득은 4118만 원(2.4% 상승)이다.

자산도 늘었지만 부채도 4.5% 불어났다. 부자가 부동산을 많이 매입하는 바람에 부채 비율 또한 커졌다.

그러나 전년 대비 재무건전성은 개선됐다. 원리금 상환 비율이 줄었다. 특히 중산층 집단으로 불리는 4·3분위는 각각 4%, 3.2% 감소했다. 그만큼 중산층의 건전성이 좋아졌다는 얘기다. 이런 추세라면 주요 지역 아파트 시장 활황세는 쉽게 가라앉지 않을 듯싶다.

서울을 포함한 전국 6대 도시 가운데 부동산 자산 비중이 가장 큰 곳은 부산으로 72.3%를 기록했고 그다음은 울산 71.8%, 인천 71.5%, 대구 71.2%, 서울 70.1%, 대전 68%, 광주 61.9% 순이다. 아파트 입주 물량이 넘쳐나 여러 부작용이 생기고 있는 경기도는 70.3%로 조사됐다.