아파트형공장 상가투자

수익성부동산 투자에 대한 관심이 커지면서 최근에는 기존의 근린상가 외에도 안정적인 상주인구를 확보한 아파트형공장 상가에도 관심이 쏠리고 있다. 하지만 상가 매매가격이 높이 뛰어오른 경우도 많고, 분양상가의 경우 분양가격이 높은 곳도 있어 무작정 아파트형공장 상가투자에 뛰어들었다간 낭패를 당할 수 있다. 따라서 무엇을 살펴봐야 하는지, 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보자.

아파트형공장이란

우선 아파트형공장이 무엇인지부터 알아보자. 서울을 비롯한 수도권에서는 공장부지의 감소와 공장총량제 등의 규제로 중•소 제조업체들이 마땅한 사무실을 구하기 어렵게 되었다. 대안으로 아파트 형태의 공장이 들어섰다. 공해 등을 유발하지 않는 최첨단 업종인 도시형 제조업, 디지털벤처, 게임•영화 콘텐츠 제작업, 컴퓨터, 정보통신 등의 기업이 주로 입주한다. 서울시의 경우는 입주하는 기업들에 대해 취득•등록세 100% 면제, 종합토지세•재산세 5년간 50% 감면 혜택을 준다. 이외에도 총 분양 금액의 70%까지 저리융자로 지원을 해주어 입주를 원하는 업체들이 항상 대기를 하고 있다. 서울 구로디지털단지가 대표적이고 영등포, 성수동 등 서울 도심에 공업단지가 들어서 있었던 지역과 인천, 부천, 안양, 안산 등지에서 많이 공급되고 있다.

안정적인 상주인구가 매력적인 아파트형공장 상가

아파트형공장이 인기를 끌자 동일 건물 내에 위치한 상가가 안정적인 투자대상으로 인식되고 있다. 아파트형공장은 업무 공간 외에 연면적의 30~50% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 이 가운데 상가 비율은 전체의 10% 미만인 경우가 대부분이다. 주상복합아파트의 경우 대부분 30% 선인 것에 비하면 상가비율이 현저히 낮은데다, 일반상가와 달리 중복 업종에 대한 입점을 막는 규제가 있는 경우가 많아 그만큼 해당 건물 내 상주인구를 상대로 한 독점 영업이 가능하다.

또한 대부분의 아파트형공장은 교통요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많다. 여기에 다 입주한 기업들을 대상으로 한 은행지점이나 출장소가 들어선 경우가 많고, 직원들이 하루 24시간 근무하면서 숙식을 취하는 곳도 많아서(IT, 벤처산업의 특징) 이들을 대상으로 한 24시간 편의점이 1층에 입점한 사례가 많다. 그만큼 1층의 전면부 상가는 건물 내 상주인구 외에도 주변을 지나는 유동인구까지 하루 종일 끌어들일 수 있다는 장점을 가지고 있다.

공실률과 상주인구를 따져라.

아파트형공장의 상가는 일반 근린상가와 마찬가지로 일반인들을 대상으로 분양한다. 물론 상가투자자들에겐 상층부 업무시설에 입주한 기업들에게 주는 세제지원 등의 혜택이 없다. 투자 시 가장 먼저 고려할 요소는 주 고객층이 건물 내 상주인구인 만큼 공실률을 중요하게 살펴야 한다. 상주인구는 아파트형공장의 규모에 따라 달라지지만 보통 500~1000명 정도인 경우가 많다. 또한 주변에 아파트형공장이 공급과잉 현상을 나타나고 있지는 않은지 등도 따져야 한다. 2000년~2004년 4년간 투자자와 중소 벤처기업에 폭발적인 인기를 끌었으나 공급과잉으로 침체상태에 빠져 높은 공실률을 기록하였던 적이 있기 때문이다.

해당건물 주변의 입지와 점포들도 확인하라.

아파트형공장 내 상가에는 병원, 구내식당, 사무용품점, 편의점, 커피숍을 비롯해 스튜디오, 전문음식점, 패스트푸드, 당구장 등 다양한 업종이 들어갈 수 있다. 따라서 같은 건물 내라도 사람들의 왕래가 빈번한 상가의 전면부, 엘리베이터 등이 있어 주 출입 동선이 위치한 곳이 좋다는 점은 근린상가를 선택할 때와 같은 기준으로 보면 된다.

다만 2가지 점에서 근린상가와는 다른 점을 발견할 수 있다. 우선 같은 업종이 중복되는 것을 막고 있는 경우가 대부분이라 자신이 원하는 업종이 들어갈 수 있는지 사전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요하다. 그리고 많은 기업들이 주5일근무제를 시행하는 것을 감안한다면 아무래도 건물 내의 상주인구를 주요고객으로 삼고 있는 아파트형 공장 상가는 주말이나 휴일 등에는 영업이 불리할 수 있다. 따라서 이왕이면 주변을 오가는 유동인구나 근처의 배후주거단지 등 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 곳에 위치한 상가가 좋다. 그런 조건을 충족시키기 위해선 역세권 주변에 위치한 경우가 좋다. 그만큼 풍부한 유동인구와 다양한 소비층의 유입이 가능하기 때문이다. 그러나 해당건물 주변의 점포수가 과잉 상태를 보인다면 유동인구를 끌어들이는데도, 건물 내 상구인구를 확보하는데도 분산 요인이므로 투자성이 그만큼 떨어지게 된다.

반드시 월세수익률을 따져라.

상가투자는 기본적으로 자신이 직접 운영하거나 다달이 월세수익을 얻기 위한 투자다. 따라서 투자를 결정하기 이전에 적정 월세수준을 산정하는 것이 중요하다. 분양상가의 경우는 대부분 연10~11% 대를 제시하고 있지만 주변 상가들의 시세를 직접 확인해 확인하는 것이 필요하다. 아파트형공장이 들어선 대표적인 지역인 가산디지털단지역은 아파트형공장 1층의 전면부 상가의 경우 연10% 전후로 월세 수익률을 보인다. 동일한 건물이라도 상가의 위치에 따라 수익률이 달라진다는 점을 명심하고 이를 꼼꼼히 따져보는 것이 필요하다.

최근에는 상가들의 매매 가격이 높아져 수익률이 이에 못 미치는 경우가 많아 유의할 필요가 있다. 얼마 전까지 연 8%정도의 수익이 나오면 안정적인 상가투자였다. 그러나 최근 금리가 올랐으므로 수익률도 따라 올라야 한다. 현재 상가담보대출금리가 7~8%대를 형성하므로 이보다 2% 정도 높은 수준이어야 안정하다. 즉 가급적 연 9~10% 가 나올 수 있는 상가를 선택하여야 자칫 공실의 위험과 세금 등을 고려한 적정수준의 수익이랄 수 있다.

따라서 수익률이 지나치게 낮다면 상가가격이란 상황에 따라 변동하므로 차라리 포기하고 다음 기회를 기다리는 것이 필요하다. 실제로 월세가격 10만원 오르고 내림에 따라 현장에서는 상가매매가격이 천만원이 오르내린다.

IT 등 첨단 산업의 경기흐름도 고려하라.

입주기업들이 주로 정보통신, 벤처 기업 등의 첨단산업 계통이므로 관련경기를 살펴보는 것이 필요하다. 경기가 좋을 때는 아파트형공장에 입주업체들이 넘쳐나지만, 해당경기가 죽으면 공실률이 높아져 상가의 가치나 영업에 좋지 않은 영향을 미치기 때문이다.

즉, 아파트형공장 상가 투자는 분위기에 쉽사리 편승하기보다는 건물 내 상주인구와 적정 분양가, 수익률, 업종구성, 점포위치 등은 냉정하게 따져보는 것은 물론 특성상 공실률과 연관이 되는 IT 예상경기를 항상 확인하면서 투자하는 자세가 바람직하겠다.

글: (주)RE멤버스 고종완 대표이사