부산 엘시티까지? 분양 열기 틈타 고개 드는 ‘깜깜이 분양’

편법 분양이 전국 곳곳에서 조용히 진행되고 있다. 입지가 좋지 않거나 유명 브랜드가 아닌 소형 아파트 사업장을 중심으로 진행되는 일명 깜깜이 분양이 분양 열기를 틈타 소리 소문 없이 진행되는 분위기다. 특히 객관적 자료가 없는 오피스텔을 청약하는 수요자들의 경우 주의가 필요할 것으로 보인다.

24일 부동산업계에 따르면 전날 부산 해운대 엘씨티 사업장의 시행사가 검찰의 압수수색을 받았다. 불법 비자금을 만들었다는 게 주요 혐의지만 해당 사업장에서 불법 사전분양이 진행됐는지 여부도 수사대상에 올라 있다.

업계는 해운대 엘시티 중 최근 분양을 시작한 주거형 오피스텔인 레지던스를 중심으로 사전분양이 진행됐을 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 분양가가 3.3㎡당 평균 3107만 원 수준인 이 오피스텔은 고분양가에도 불구하고 최고 수준의 조망권과 설계, 각종 시설ㆍ서비스 등이 보장돼 수요자들의 관심이 클 것으로 알려졌다. 지인들을 동원해 가구를 미리 판 뒤 해당 호수를 원하는 수요자에게 웃돈을 받아 수익을 남기는 분양 방식이 진행됐을 것이라는 설명이다.

불법 사전분양은 소위 깜깜이 분양으로 통한다. 일반적인 분양 절차와 달리 사전에 정보를 차단해 고의적으로 미분양을 만들어 집을 파는 행위다. 일반적으로 분양은 입주자 모집공고를 거쳐 특별공급, 1ㆍ2순위 청약, 당첨자 발표 계약 등의 과정을 거치는 반면 깜깜이 분양은 시끄럽고 대대적인 홍보 없이 조용히 정보를 흘려 청약경쟁률을 낮춰 고의적으로 미분양을 발생시킨다. 이후 추첨 없이 동ㆍ호수를 보고 계약을 하는 수의계약을 진행한다.

업체들이 이 같은 분양을 진행하는 이유는 어렵지 않게 짐작할 수 있다. 소극적인 홍보로 비용 절감이 가능하고 청약경쟁률을 낮춰 미분양을 발생시키면 청약통장이 필요 없고, 수의계약이 가능해진다. 이렇게 되면 청약률을 드러내지 않는 동시에 실제 계약률은 끌어올릴 수 있어 업체들 입장에서는 시간, 돈을 모두 아껴 효율적으로 분양을 진행할 수 있다. 깜깜이 분양은 대부분 입지가 좋지 않아 미분양이 예상되는 사업장에서 진행된다.

건설업계 한 관계자는 “이런 분양은 인기가 다소 떨어지는 건설사 브랜드 아파트가 조성되거나 입지가 좋지 않은 곳에서 분양하는 경우에 진행된다”며 “미분양으로 남으면 부정적인 이미지가 생겨 파는 게 어려워지다 보니 건설사들이 이 같은 방법을 선택하는 경우가 많다. 사업 주체자 입장에서는 이 같은 방식이 더 효율적이라고 판단할 수 있다”고 설명했다.

청약률을 공개하는 게 향후 분양에 오히려 악영향을 미칠 수 있어 굳이 대대적으로 정보를 노출해 홍보할 필요가 없다고 보는 것이다. 이에 청약을 통해 집을 구매하려는 일반 수요자들의 내집마련 기회를 박탈한다는 점이 문제가 된다.

이 같은 분양 방식은 2008년 금융위기 이후 분양 시장이 침체기에 들어서던 시기 미분양이 불가피한 단지에서 많이 쓰였다. 서울ㆍ수도권을 중심으로 재건축 단지는 물론 고가 아파트를 분양하면서 미리 청약을 진행한 뒤 견본주택을 열거나 부유층을 대상으로 VIP 마케팅을 펼치는 것이다.

과거 분양이 많이 이뤄진 배곧신도시, 마곡지구, 김포신도시 등을 비롯해 최근에는 하남시 미사강변 등 수도권 곳곳에서 소리 소문 없이 깜깜이 분양이 되고 있는 것으로 알려졌다. 특히 주요 지역 오피스텔의 경우는 대부분이 이 같은 방식으로 분양을 한다고 해도 과언이 아니라는 게 업계 관계자의 전언이다.

아파트가 주택법 적용을 받는 것과 달리 오피스텔은 업무시설로 분류돼 건축법의 적용을 받는다. 또 청약방법에서도 아파트는 금융결제원 관리시스템을 통해 인터넷 청약을 진행하고 경쟁률을 공개해야 하는 반면 오피스텔은 그렇지 않다. 말 그대로 사업자에게 모든 게 달려 있다.

분양업계 한 관계자는 “오피스텔이나 상가 등은 대부분 깜깜이와 같은 방법으로 분양을 한다고 보면 된다”며 “사전분양을 한 뒤 이에 관심을 보이는 실제 청약자에게는 웃돈을 받고 팔아 수익을 나누기도 하지만 불법적인 요소가 없어 법적인 통제를 받지 않는다”고 설명했다.

이 같은 분양은 법적으로 불법은 아니지만 수요자가 피해를 볼 수 있다는 점에서 문제가 된다. 이 관계자는 “깜깜이 분양이 진행될 만한 아파트 단지나 오피스텔에 청약을 넣는 경우 주의가 필요하다”며 “계약조건 역시 꼼꼼하게 볼 필요가 있다”고 말했다.