새 집과 중고주택 임대 수익률 차이는

『최영진 대기자의 현안진단』

신축 주택과 중고 주택 가운데 어느 쪽이 전·월세 보증금이 더 많을까.

답은 중고 주택이다. 새 집의 보증금 액수가 클 것 같은데 실상은 그렇지 않다.

왜 그럴까. 새 주택은 보증금을 낮게 하는 대신 월세를 많이 요구한다.

새 집이어서 월세를 비싸게 해도 그만큼 수요가 존재한다는 소리다.

주택산업연구원이 2011년 1분기부터 2014년 4분기까지 4년간 건축 연수별 전·월세 보증금 추이를 조사를 해봤다.

건축 연수가 5년 이하인 경우 그동안 월세와 전세 보증금의 변화는 별로 없었다. 월세 보증금은 2500만~3000만원 대를 유지했고 전세금액은 1억원 안팎에서 오르내림이 있었다.

하지만 5~10년 이하 주택은 월세 보증금이 2011년 5000만원 선에서 2014년 1억원대로 껑충 뛰었고 전세 보증금 또한 1억5000만원 수준에서 2억6000만원 대로 급등했다. 그리고 건물 나이 10년이 초과된 주택은 월세 보증금의 경우 2600만~2700만원 선에서 5100만원 수준으로 상승했으며 전세는 1억1000만~1억2000만원 대에서 1억8000만원 안팎 선을 보였다.

건물 나이에 관계없이 보증금을 낀 월세 이른바 준 월세 임대방식이 확산되고 있으나 건물이 오래되면 월세를 많이 받을 수 없다는 것을 시사하고 있다.

이는 건물 연수가 월세 시장에서 미치는 영향이 크다는 얘기다. 건물 나이가 많을수록 아무래도 전·월세 가격은 낮아질 수밖에 없다. 경쟁에서 밀리기 때문이다.

그래서 지은지 5년 이하의 새 집은 월세 보증금 대비 연간 월세액(연세) 비율이 계속 높아지는 추세다. 2011년 1분기 40%대에서 4년 후 50% 선으로 커졌다. 보증금은 줄거나 그대로 유지한 반면 월 임대료가 자꾸 높아졌다는 의미다.

건물 나이 5~10년 된 주택은 30%에서 20% 수준으로 떨어졌다. 이는 월세 금액을 그대로 두고 대신 보증금을 올렸다는 소리다. 건물이 낡아 월세를 많이 받기가 곤란하자 보증금 인상을 통해 수익률을 맞추고 있다는 의미다.

나이가 10년이 넘는 주택은 30%대를 그대로 유지한 것으로 나온다. 그만큼 임대시장에서 경쟁력이 약해져 보증금과 월 임대료를 크게 올릴 수가 없었다는 얘기다.

여기서 생각을 해보자. 앞으로 건물 연수가 10년이 넘으면 급격히 경쟁력이 하락해 불루 오션으로 불리는 주택임대사업에도 리스크가 생길 수 있을 것 같다.

위치 좋은 아파트라면 모르지만 일반 주택의 경우 20년이 넘으면 수리비 등을 따져볼 때 수익률이 확 떨어질지 모른다. 공급 물량은 좀 줄지 모르지만 새 집은 계속 나오게 돼 있어 헌집의 경쟁력은 추락할 수밖에 없다.

특히 인구 감소가 예상되는 지역에서의 임대사업은 리스크가 더 커질게 분명하다. 수익형 부동산의 장래가 마냥 장밋빛만 있는 것은 아닌 듯 하다. 어쩌면 애물단지를 끌어안고 스트레스 압박을 받을지도 모른다.

그만큼 상품 선택 때 그만큼 신중해야 한다는 소리다.