'언터처블' 강남 재건축 입주 단지도 저가 매물

지난 11월 이후 나타나고 있는 강남권 집값 약세 현상에 따라 지난해 잇따라 입주를 마친 강남권 재건축 입주 단지도 시세 이하 저가 매물이 나오는 등 뚜렷한 약세를 보이고 있다.

강남구 역삼동, 대치동 일대 포진한 이들 아파트들은 지난 10월, 파주 신도시와 은평뉴타운에서 점화된 고분양가에 힘입어 매매가가 껑충 뛰어오른 후 현재까지 시세상으로는 여전히 높은 가격대를 유지하고 있는 상태.

실제로 개나리 아파트를 재건축한 역삼동 개나리래미안은 33평형이 지난 10월 1억원이 오른 것을 비롯, 강남권이 잇달아 침체기를 보였던 1월에도 2000만~3000만원 가량 매매가가 오르며 강세를 보이고 있다.

또 역시 개나리1차를 재건축한 역삼동 현대아이아파크의 경우도 44평형이 10월 입주 이후에만 지난달까지 6000만원 가량 상승하며 현재 평당 3800만원 선인 16억5000만~17억2000만원 선에 거래되고 있는 상태다.

강남 수요자들의 관심이 낮은 것으로 평가되고 있는 소형평형 단지도 상승세를 보이고 있는 상황. 20~30평형대로만 구성된 역삼동 개나리푸르지오 24평형도 지난해 7월 입주 직후 2000만원 가량 떨어졌다. 하지만 고분양가 '순풍'을 맞은 10월 무려 7000만원이 오르는 등 올 1월까지 8000여 만원이 올라 7억2000만~7억8000만원 선의 매매가를 형성하고 있다.

이같은 재건축 입주단지의 강세는 향후 강남권에 이러한 대단지 아파트 공급이 없을 것이란 심리 때문인 것으로 풀이된다.

특히 정부의 강남대체 신도시 공급 확대 정책도 결국 임대아파트와 소형 아파트 위주의 공급을 주를 이룰 것이란 전망과 함께 우면동이나 과천-의왕권등 입지여건상 기존 강남지역과 차별화될 수 밖에 없을 것이란 인식이 팽배해짐에 따라 이 같은 재건축 입주 단지의 강세가 이어지고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

하지만 이러한 강남 주택시장에서도 절대 강자로 군림해오던 재건축 입주단지도 새해 들어 뚜렷한 약세를 보이고 있는 상태다.

이들 재건축 입주단지의 경우 대부분 평당 3500만원의 매매가를 기록하는 초강세를 보이고 있지만 시세보다 크게 낮은 저가 매물이 잇따라 쏟아지고 있는 것. 현재 11억7500만~13억원선에 매매가가 형성된 개나리래미안 33평형의 경우 조사된 50여 개의 매물 중 약 절반 가량이 시세 이하인 11억5000만원 선에 매물이 나오고 있으며 일부 저층 물건의 경우 10억원 이하에 매물 호가가 형성된 상태다.

또 현재 매매가가 7억2000만~7억8000만원 선에 형성돼 있는 개나리 푸르지오 24평형도 6억원 전반에 매물이 나오는 등 시세 하한가보다 1억원 가량 싼 매물이 잇따라 나오고 있다.

한편 40평형대 이상 중대형평형은 중소형 평형보다 저가매물이 많지는 않다. 하지만 역삼 현대아이파크도 현재 매매가가 17억~18억원 선인 44평형이 15억원대 매물이 나오는 등 저가 매물이 속출하고 있는 상황이다.

특히 이들 재건축 입주단지는 아직 입주 3년이 되지 않은데다 분양가보다 평균 두 배 이상 매매가가 올라 양도세 부담이 엄청난 것까지 감안할 때 이 같은 저가 매물 속출에 대해 본격적인 강남권 집값 하락의 신호탄이 아닌가하는 분석이 나오고 있다.

역삼동 현지 공인중개업소 관계자는 "이 일대 재건축 입주 단지는 양도소득세만 웬만한 경기도 25평형 아파트값인 3억원이 넘는다"며 "강남권 수요자들은 집값이 크게 떨어질 것이란 생각은 하지 않지만 정부의 보유세 강화와 금리 인상 등 보유에 적지 않은 어려움이 있을 것으로 판단, 엄청난 양도세에도 저가 매물이 나오고 있다"고 말했다.

하지만 본격적인 봄철 이사시즌이 시작됨에 따라 이같은 재건축 입주단지의 약세가 이어질 것인지에 대해서는 의견이 분분한 상태.

부동산써브 채훈식 팀장은 "최근 재건축과 고가 아파트를 중심으로 전반적인 강남지역 집값 하락세가 나타나고 있는 것은 사실"이라면서도 "하지만 재건축 입주 단지는 입지 상 품귀 현상이 일어날 것인 만큼 하락세는 일부 급매물이 소화되면 멎을 가능성이 크다"고 말했다.

반면 부동산뱅크 길진홍 팀장은 "강남권 재건축 입주 단지는 11월 파주에서 시작된 고분양가로 인해 일시에 5000만원 이상이 오르는 등 단기 급등세를 보인 것이 현재와 같은 약세의 직접적인 원인"이라며 "현재 형성된 가격은 거품이 일정부분 수반된 만큼 약세는 좀더 이어질 것"이라고 전망했다.