한강변 5007가구…국평 분양가 30억원대 전망
84㎡ 당첨선 69~70점 예상…자금 조달 관건
주변 아파트보다 약 30억원 낮은 가격에 공급될 것으로 예상되는 서울 서초구 반포동 ‘디에이치 반포124’가 연말 청약시장에 나온다. 총 5007가구에 이르는 한강변 대단지인 데다 일반분양 물량만 1801가구로 예정돼 올해 분양시장의 최대어로 꼽힌다.
27일 분양업계에 따르면 디에이치 반포124는 다음 달 27일 입주자모집공고를 내고 12월 7일 특별공급에 이어 이튿날 1순위 청약을 받을 예정이다. 일반분양 예정 물량은 특별공급 930가구와 일반공급 871가구를 합한 1801가구다. 당첨자 발표는 12월 16일로 계획됐다.
이 단지는 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축해 지하 5층~지상 최고 35층, 50개 동 규모로 조성된다. 현대건설이 시공을 맡았으며 입주는 2027년 말로 예정됐다. 한강변 입지에 5000가구가 넘는 규모, 현대건설의 고급 주택 브랜드 ‘디에이치’를 갖춰 반포 일대의 새로운 대장주 후보로 거론된다.
청약 수요를 끌어당기는 가장 큰 요인은 가격 경쟁력이다. 서초구는 분양가상한제 적용 지역이어서 택지비와 기본형건축비, 가산비용 등을 토대로 분양가가 정해진다. 아직 분양가는 확정되지 않았지만 3.3㎡당 9000만~1억원 수준이 예상된다. 이를 단순 적용하면 전용면적 84㎡ 분양가는 약 30억6000만~34억원이다.
인근 주요 아파트의 최근 실거래가는 이미 50억~60억원대다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 ‘아크로리버파크’ 전용 84.95㎡는 지난달 23일 62억8000만원에 거래됐다. 반포주공1단지 3주구를 재건축한 ‘반포 래미안 트리니원’ 전용 84.96㎡ 입주권은 8월 57억원에 손바뀜했다. ‘래미안 원베일리’ 전용 84.95㎡의 가장 최근 공개 거래는 6월 체결된 56억3000만원이다.
디에이치 반포124의 전용 84㎡ 분양가를 30억6000만~34억원으로 가정해 이들 거래와 단순 비교하면 가격 차이는 약 22억3000만~32억2000만원이다. 분양가가 시장 예상 범위에서 결정될 경우 당첨자는 20억원을 훌쩍 넘는 가격 경쟁력을 확보하는 셈이다.
공급 규모 역시 기존 강남권 ‘로또 청약’과 차이가 크다. 지난해 11월 분양한 래미안 트리니원의 일반분양은 506가구였다. 특별공급 276가구에 2만3861명, 일반공급 230가구에는 5만4631명이 몰렸다. 1순위 평균 경쟁률은 237.5대 1, 가점제 최저 당첨점수는 70점을 기록해 4인 가구 만점자도 당첨권에 들지 못했다. 디에이치 반포124의 예정 물량은 트리니원의 약 3.6배다.
다만 분양가 자체가 30억원을 넘을 가능성이 큰 만큼, 자금 조달 문턱은 높다. 현재 수도권·규제지역에서는 주택가격이 25억원을 초과하면 주택 구입 목적 주택담보대출 한도가 최대 2억원으로 제한된다. 중도금대출은 해당 한도에서 제외되지만 대출 제공 여부와 한도, 계약금·중도금·잔금 납부 일정은 공고를 확인해야 한다.
박지민 월용청약연구소 대표는 “공급 물량이 많아 경쟁률은 기존 반포 분양 단지보다 낮아지겠지만 당첨 가점은 비슷한 수준일 것”이라며 “전용 84㎡는 69~70점, 물량이 적은 소형과 중대형은 주택형에 따라 75~77점까지 나올 수 있다”고 말했다. 이어 “서초·강남권 매수 대기자 중 이번 청약에 먼저 도전한 뒤 다른 주택을 사겠다는 사람이 많다”고 덧붙였다.
