민영주택 일반공급 1순위는 실제 청약에서 가장 많은 사람이 맞닥뜨리는 경우이다. 청약을 오래 준비했다고 해서 반드시 점수가 높은 것은 아니다. 반대로 통장을 만든 지 오래되지 않았다고 청약을 포기할 필요도 없다.
민영주택 일반공급은 먼저 ‘1순위 자격’을 갖추는 데서 시작한다. 그런 다음에는 가점제와 추첨제를 통해 당첨자를 가린다. 따라서 가장 먼저 확인해야 할 것은 “나는 1순위인가”, “내 가점은 몇 점인가”다.
여기서 자주 틀리기 쉬운 것이 예치금이다. 예치금은 분양하는 아파트의 지역이 아니라 청약자의 현재 거주지역을 기준으로 한다. 예를 들어 서울 거주자가 인천 송도의 전용 110㎡ 아파트에 청약한다고 해보자. 인천 기준이 아니라 서울 기준을 적용하기 때문에 1000만원의 예치금이 필요하다. 즉 통장에 돈을 많이 넣었다고 무조건 유리한 것도 아니고, 매달 꾸준히 많은 금액을 납입해야 민영주택 1순위가 되는 것도 아니다. 내가 원하는 면적에 필요한 예치금을 맞췄는지가 중요하다. 매달 꾸준히 25만원씩 납입하여 납입 인정금액순으로 당첨자를 선정하는 ‘공공분양’과는 다르다.
서울 및 인구가 많은 지역에서는 1순위 자격을 가진 사람이 워낙 많아 1순위 자체가 별다른 경쟁력이 되지 못한다. 여기서 등장하는 것이 청약가점이다.
무주택기간은 최대 32점이다. 1년 미만이면 2점에서 시작해 1년이 늘어날 때마다 2점씩 올라가고 15년 이상이면 32점 만점이다.
하지만 계산할 때 주의할 부분이 많다. 기본적으로 만 30세부터 무주택기간을 계산하며, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 계산한다. 과거 주택을 소유했다면 과거의 무주택기간은 인정되지 않고 주택을 처분해 다시 무주택자가 된 시점부터 새로 계산한다.
예외도 있다. 오피스텔은 주택 보유 여부를 판단할 때 무주택으로 인정되고, 일정 기준을 충족하는 소형저가주택 한 채도 청약에서는 무주택으로 인정받을 수 있다. 특히 비아파트는 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 수도권 5억원, 지방 3억원 이하까지 범위가 확대됐다. 빌라 한 채가 있다고 무조건 가점제 청약을 포기할 이유는 없는 셈이다.
가점에서 가장 영향력이 큰 항목은 부양가족이다. 부양가족이 없으면 5점에서 시작해 한 명 늘어날 때마다 5점씩 올라가며 6명 이상이면 35점 만점이다. 무주택기간을 2년 넘게 늘려야 얻을 수 있는 점수를 부양가족 한 명으로 확보할 수 있다는 의미다.
배우자는 세대가 분리되어 있어도 부양가족으로 인정된다. 하지만 부모는 주민등록등본상 3년 이상 함께 거주해야 하며, 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 같은 등본에 올라 있어야 한다. 기혼 자녀나 형제,자매는 부양가족에 포함되지 않는다.
인기지역에 가점제로 당첨이 되려면 상당 부분 부양가족수 싸움이라고 볼 수 있다. 특히 1,2인 가구가 늘고 4인 이상 가구가 줄어드는 상황에서 자녀가 많거나 부모를 장기간 부양하는 가구는 청약시장에서 상대적으로 희소한 스펙을 갖는다.
마지막은 청약통장 가입기간이다. 최대 17점으로 세 항목 가운데 배점은 가장 낮지만, 가입기간은 돈으로 단기간에 만들 수 없는 점수다. 납입 횟수와 관계없이 가입기간이 유지되고, 미성년자의 경우 만 14세부터 가입기간을 인정한다. 여기에 배우자의 청약통장 가입기간 점수 일부도 최대 3점까지 합산할 수 있어 부부 모두 통장을 오래 유지하는 것이 중요해졌다.
또 하나 많이 헷갈려 하는 부분이 동점자의 우선 순위 선발기준이다. 가점당첨자의 동점자 처리는 통장가입기간이 긴 순서로 당첨자를 선발한다. 예비당첨자의 동첨자 처리는 동점자 간 무작위 추첨으로 당첨자를 선발한다.
다음 청약가이드 3편에서는 특별공급에 관해 다뤄볼 예정이다. 특별공급 지원 조건과 비율이 자주 바뀐다. 최근 신설된 민간분양 신생아특별공급과 함께 각 특별공급의 유형을 알아보고 부부가 중복 청약이 가능한 특별공급에서는 어떤 유형이 더 유리한지도 살펴본다.
